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商品房變身需要依法操作 與保障性住房有本質區別
???記者獲悉，住建部擬出臺收購商品房用於保障性住房指導意見，在此基礎上，住建部將督促存量庫存較高的城市，出臺將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。住建部負責人最近表示，“房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要”(1月22日《經濟參考報》)。
針對房地產庫存高企現象，住建部不久前開瞭一個藥方，即發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，允許各地政府回購商品房作為公租房，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs(房地產信托投資基金)進行融資。接下來還將開出另一個藥方，即擬出臺收購商品房用於安置房的意見。
顯然，這兩個藥方都有利於消化樓市庫存。有數據顯示，房地產行業現階段已面臨產能過剩，而住建部通過把商品房轉化為公租房、安置房等，顯然是多贏之舉。
首先有利於住房保障對象早日得到保障。如果是重新建樓安置保障對象，等待時間會比較漫長，而將現成的商品房轉化為保障房，提高瞭保障效率。其次，能幫助相關企業渡過難關，穩定市場秩序。其三，有利於各地政府完成住房保障任務。不過，把商品房變安置房不是簡單魔術，而是要通過質量、選址、配套等關口。
必須把好屬性關。毫無疑問，商品房與廉租房、經濟適用房、公租房、安置房等保障性住房相比有本質的區別，不借錢週轉僅拿地方式、收費、售價不一樣，而且在房屋產權等方面也不相同。要想把商品房變保障房，必須通過合理的制度進行轉化，否則，就容易亂成一團麻，會陷入混亂，讓樓市更復雜。
必須把好分配關。2008年一些地方政府就團購過商品房用於保障房，但主要分配給某些人才。而且，多年來，很多保障房小區最後變成瞭“公務員小區”。一般來說，商品房小區的品質與環境要好於保障房小區，當商品房可以變保障房時，不排除會被一些特權什麼是二胎房貸年息利率多少免費諮詢試算人群盯上，然後瓜分。
必須把好物業關。保障房物業費一般是政府指導定價，一些地方政府還會補貼物業費，但商品房物業費實際上早已是市場定價。那麼，商品房變保障房之後如何確定物業費也是一個問題，因為商品房小區物業服務成本一般較高，而保障房小區物業服務成本一般較低。
必須把好購買關。在房地產庫存高企的三四線城市，顯然，很多開發商都面臨著生存壓力，都希望政府購買自己的項目，但地方政府由於財力有限，購買力也有限。如此一來，在商品房變安置房過程中，不排除會存在權錢交易，某些官員和開發商獲得好處，而損失的是財政資金。
所以，各地政府在購買公共服務(即保障房)時，必須要公開透明、公平公正。購買商品房的過程必須按照招投標法、政府采購法以及相關房地產法律法規操作，並進行有效監督，防止權力尋租，因為招投標、政府采購、房地產都容易滋生腐敗。即使政府通過資金補貼實現保障，也要把好一道道關口。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/08285964186598567621868.shtml
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