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  第二輪上漲:1953年-1957年。香港經濟恢復,並開始向工業化轉型,房地產市場趨於活躍。另外,舊城改造的大力推進,以及分層銷售和分期付款的推廣刺激瞭需求。主要商業區地價不到一年漲幅超過100%,此時市民收入水平普遍不高,樓價漲幅遠小於地價。其後,由於政府管制炒樓花行為,加之物極必反,樓市由熱轉冷,1958年房地產價格大跌。

&土融建融南投竹山土融建融emsp; 第一輪上漲:1946年-1950年。二戰導致香港建築損壞嚴重,同時戰後人口大增,結果導致房荒爆發,地價和租金飆升。相對而言,房價漲幅較地價和租金較小,主要是因為當時購買力不足,且房屋買賣以整棟為主,有財力的買主極為有限。直到吳多泰和霍英東兩位地產先行者創立"分層出售"和"分期付款"模式之後,房屋交易量趨於大增。1950年由於聯合國對內地實行制裁、禁運,香港轉口貿易一落千丈,經濟蕭條,房地產市場受到波及。

  香港房地產市場是全球樓市中的一個傳奇,1100平方公裡的彈丸之地,上演瞭無數瘋狂與悲慘的樓市故事。二戰以後60多年的時間內,香港共計爆發瞭七次樓市狂潮,頻率之高,周期特征之鮮明,世界少見。不妨回顧一下香港樓市的翻騰史。

  第五輪上漲:1976年-1981年。石油危機過後,經濟迅速復蘇,香港國際金融中心地位開始確立,大批國際金融機構、跨國公司紛紛來港設立分公司。同時,內地實行對外開放政策,在鄰近香港的深圳、珠海設立經濟特區,長江實業、新鴻基地產等一批地產巨頭崛起並上市。地產市場迅速復蘇、繁榮,並於1981年達到高峰。隨後而來的世界經濟危機,影響瞭香港經濟,樓市快速由熱轉冷,連跌三年。

  第四輪上漲:1968年-1973年。香港經濟復蘇,產業結構開始轉型,旅遊、金融和商貿等行業迅速發展,大量熱錢湧入,政府啟動新市鎮開發計劃的實施,1972年制訂"十年建屋計劃",這些因素促使樓市回暖、繁榮,房價和租金飆升,炒賣樓花現象嚴重,開發商捂盤惜售。股市和樓市都彌漫著濃厚的投機氛圍,狂熱到失去理性程度,泡沫隨時破滅,危機一觸即發。1973年,股市泡沫破滅,樓市也隨之崩潰。



  但是,從2014年5月開始,香港住宅成交量明顯反彈,7月份,成交數為7792宗,明顯超過過去兩年的月均水平,回到瞭2012年四季度的水平,但仍明顯低於2011年上半年的成交水平。與成交量相適應,香港住宅價格自2014年5月開始上漲,7月份已超過2013年初的高點,再創歷史新高。

  近幾個月,國際熱錢重回香港,香港股價再創近幾年新高,樓市亦價量齊漲。當前,這輪新的樓市泡沫已經生成。拿香港九龍40平米以下戶型的私人住宅成交價(單價低於大戶型)來看,今年二季度均價為10萬港元,相較2003年(上一輪房價調整的谷底)的2萬港元,暴增400%。應看到,香港樓市泡沫破裂還需一個外部條件:美聯儲退出超寬松的貨幣政策,因為香港貨幣政策跟隨美國。今年以來,雖然美國仍實行超低利率,需要加息幾次之後,才會顯著傳遞至香港貨幣面。另外,今年7月開始,熱錢突然大量流入香港,助推瞭香港股市和樓市,但熱錢來去匆匆,香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當前美元上漲強勁,未來全球熱錢回流美國是大趨勢。因此,今年二季度盡管香港樓市重新反彈,但難以持久,未來幾年的大趨勢仍然是震蕩向下。

香港新一輪樓市泡沫已生成 內地投資客推高房價

  第六輪上漲:1985年-1997年。港幣隨美元一同貶值,銀行放松瞭按揭貸款條件,利率水平降低,甚至出現瞭負利率,刺激瞭投資需求。在這一輪長達13年的房價上漲過程中,曾在1994年出現一年左右的短暫下跌,但長期持續大漲,終於吹出香港史上最大的房價泡沫。1997年相比1985年,香港私人住宅價格指數暴增七倍,房價漲幅超過瞭上世紀80年代的日本。然而1997年,亞洲金融危機爆發,東南亞、東亞各國金融、經濟、樓市、股市皆受到重大打擊。香港房價在1997年三季度達到高點,其後快速下滑。1998年暴跌,1999-2003年跌幅收窄,但下跌持續5年,跌幅超六成,是香港樓市發展史上最慘重的一次。2003年房價最低迷時,香港曾一度有10.6萬宗房屋成為負資產,"百萬負翁"不算稀罕。

  第七輪上漲:2004年至今。2004年香港樓市開始復蘇,同時期美國、歐洲、中國內地樓市皆處於快速上漲期,這也鼓勵瞭香港樓市上漲。之前十年,政府基礎設施投入多,城市交通大改善,加上內地開放對香港自由行,香港商業景氣度明顯提升,工作機會增加,居民收入持續提高。2008年之後,香港住宅供應量偏低。金融海嘯後,全球持續采取量化寬松政策,熱錢湧入香港,港元利率與美元同步,維持於極低水平,導致樓市投資需求大增。另外,內地投資客大量湧入,也成為推高香港房價的重要力量。

  2009年後,香港房價加速上漲,私人住宅價格指數於2010年11月刷新1997年高點。為瞭抑制投資炒房需求,政府推出瞭額外印花稅,買傢在半年內轉售房屋,稅率為15%,半年至一年之間轉售則為10%,一年至三年之間轉售則為5%。2012年10月政府再度痛下狠手:所有非香港永久居民、所有香港和外地註冊的公司購買香港住宅時,除繳付一般印花稅,還需要繳付15%的買傢印花稅,還將額外印花稅的稅率提高瞭5個百分點。2013年2月,政府又增加印花稅,其中200萬港元以上住宅,印花稅全部加倍,最高稅率達17%,隻有香港永久居民且為首次購房,才可豁免加稅。其後市場降溫,成交量大幅收縮,房價也出現小幅的回落。

  第三輪上漲:1960年-1965年。工業化快速推進,作為"亞洲四小龍",香港經濟開始起飛,人口快速增至300萬人,居民收入大增二胎指南 二胎指南利率多少免費諮詢試算,國外資金大規模進入。在這種背景下,1960年樓市又開始繁榮起來,地價、房價和租金大幅飆升。1965年,由於爆發銀行信用危機,銀行緊縮信貸,需求萎縮,房地產市場嚴重供過於求,房價暴跌,許多地產公司倒閉,出現很多爛尾樓,這是戰後香港房地產業出現的較為嚴重的一次危機。

內容來自sina新聞

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-17/10044458532.shtml

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