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內容來自sina新聞

專傢稱北京存量房約600萬套基本要戶均一套

需求收縮樓市千方百計去庫存

重點提示：當前市場仍然是調整期，短期內去庫存的基調並不會因為部分城市成交量的回升而明顯改變。2015年樓市各項指標仍將低位運行，房地產開發投資增速預計將維持在10%左右，新開工面積降幅也將呈現平穩收窄態勢。

本報記者張曉玲房屋二胎銀行利率貸款全省皆可處理

實習記者王留陽廣州、深圳報道

住建部正為樓市去庫存出新招。

據《經濟日報》1月21日報道，住房和城鄉建設部副部長齊驥稱，要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。此前的1月14日，住建部發佈指導意見，多維度培育租賃市場，鼓勵房企轉化存量房源向社會出租。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前市場仍然是調整期，短期內去庫存的基調並不會因為部分城市成交量的回升而明顯改變。

CRIC研究中心指出，2015年樓市各項指標仍將低位運行，房地產開發投資增速預計將維持在10%左右，新開工面積降幅也將呈現平穩收窄態勢。

庫存高位盤整

1 月14

日，住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》第二(五)條提出，支持房企將其持有房源向社會出租，並從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。鼓勵有條件的房企，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用於向市場租賃，也可以轉成租賃型的養老地產、旅遊地產等。

此外，該文件還鼓勵各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。

在銀河證券分析師趙強看來，上述舉措是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，不久可望看到新建住宅的另類快速去化、住宅產品租售並舉的盈利模式等。

住建部文件出臺的背景之一，正是貫穿2014年樓市的庫存壓力並未完全緩解。二胎代償代償民間二胎

上海易居房地產研究院最新數據顯示，截至2014年12月底，其監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。國傢統計局最新數據顯示，2014年全國商品房待售面積達6.21億平方米。

張宏偉指出，雖然政策放松、房企沖刺年度銷售業績等因素，使一線城市及部分二線城市庫存去化周期已回落至合理區間，但庫存去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數。“年初，房企沖刺年度銷售業績指標的壓力減少，將導致市場去化速度降低，去化周期還會略回升。”

據CRIC中心監測，今年1月上半月，61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米，環比大幅下降22.3%，同比小幅下降6.2%。

“成交下滑除瞭受市場淡季影響，更多的是因為前期地方救市政策效應遞減、信貸政策又止步不前，加之市場對經濟發展信心不足，購房者信心下降、觀望情緒上升。”CRIC研究中心楊科偉表示，當前整體市場庫存高企、供過於求的內在矛盾未實質解決，開發商應積極創新營銷手段，特別是在供求矛盾較大的城市，加緊去庫存仍是王道。

在去庫存的主基調之上，城市去化壓力分化明顯。美聯物業全國研究中心經理何倩茹指出，一線城市需求強勁，適當刺激庫存可及時消化；二三線城市在各種政策利好的刺激下，需求有望進一步釋放，庫存經過一定時間有望恢復至合理水平；一些過度開發的三四線城市，則仍舊面臨較大風險。

市場需求收縮

去庫存顯然成為瞭當前房地產市場進入“新常態”的一個主要特征，然而市場需求不再旺盛也是房地產行業面臨的突出問題。

以北京為例，數據顯示，2014年北京新建純商品住宅成交量為5.2萬套，比2011年還少瞭7000套，純商品住宅成交面積和金額同比下滑。“2014政策沒有進一步向緊，但是成交量卻在下滑，這就反映出市場在變差。”北京房地產業協會秘書長陳志認為。

陳志還分析，北京現在有6億多平方米的住宅，按照單套100平方米計算，即存量房約600萬套，以北京1800萬城鎮人口、戶均3口計算，城鎮人口基本達到戶均一套房的水平。“在總量基本平衡的情況下，市場的不平衡隻是區位、持有多少的不平衡，雖然局部調整還會有住宅需求增量，但不至於改變整體量需求接近飽和的現實。另外，北京要通過控制人口來限制特大城市規模，以往房地產需求靠城市大量新增人口帶動的固有邏輯就改變瞭。”

全國范圍來看，國傢統計局1月20日發佈的最新數據顯示，截至2014年末，全國人口自然增長率為5.21‰，相比之前十幾年，人口增速已明顯放緩。

“然而，對於大多數品牌房企來講，出於對業績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在當前市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，這將導致房地產行業產能過剩、供應過多，從而積累更大的庫存去化壓力。”張宏偉指出。

可以想見，今年政策層面仍將保持寬松狀態。“中央層面預計仍以房地產市場化、減少行政幹預為基調，地方政府也將繼續在常見的公積金、契稅等等方面微調，整體基本維持去年的格局，既不會出現過度打壓，亦不會采取過度刺激政策。”CRIC研究中心分析。

何倩茹也指出，預計2015年調控進一步放松，促房地產向市場化轉型，去庫存、穩成交仍然是重要目標，房地產維穩將是大趨勢。在去庫存背景下，CRIC研究中心預測，今年上半年行業開發投資、新開工等指標在慣性影響下，仍將延續回落格局；下半年，隨著市場預期和信心都有所回升，加之貸款寬松格局，行業將持續盤整、平穩運行。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/08165963821344432110878.shtml

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