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22個月賣地338億 廣鋼新城叫板珠江新城為時尚早
11月30日下午3時，廣州廣鋼新城地塊迎來新一批土地拍賣。經過23輪爭奪，葛洲壩以26.7億元總價拿下AF040233地塊，樓面價19410元/平方米。隨後出讓的AF040408、AF040409地塊則被保利以34.3億元收入囊中，樓面價19315元/平方米。
最初源於廣州三舊改造計劃，加之需透過賣地籌集廣鋼集團轉型發展資金等諸多因素而“誕生”的廣鋼新城，從2014年2月至今，已經陸續推出3批土地，累計成交金額達338億元。
縱觀廣鋼新城這三次土拍，政府賣地猶如房企銷售，有低谷亦有高潮，但這似乎依然沒有影響外來房企進駐廣鋼的熱情。
保利、中海、金融街、葛洲壩等眾多房企雲集，使得廣鋼地塊成為廣州土地市場中較為獨特的一個。不過，質疑聲從未間斷，過高的地價加之配套尚未落實，廣鋼新城溢價困難或導致項目保本微利的現實，仍成為縈繞在各大房企頭上揮之不去的待解難題。
肩負廣鋼轉型重任
作為廣州規模最大的三舊改造項目，廣鋼新城規劃編制的大背景是“存量土地再開發”（即“三舊”改造）成為時代主流。彼時，廣鋼新城總用地面積約6.46平方公裡，涉及西塱村、東塱村、鶴洞村以及廣州鋼鐵廠“三村一廠”用地，現狀83%以上用地已經建設，“存量再開發”特征明顯。
2008年，美國SOM公司開展白鵝潭地區城市設計工作，計劃在廣鋼廠區規劃建設一個約70公頃的中央公園，並在周邊建設住宅街區。不過，這份規劃中的公園占地面積占到廣鋼廠區用地的40%，加上道路等公建配套用地，無法開發經營的用地占瞭廣鋼廠區70%以上用地，遠不足以籌措廣鋼集團轉型的發展資金。
與一般“三舊”改造不同，廣鋼新城的特殊性在於其背負著為廣鋼集團提供還清債務、人員分流安置以及轉型發展等提供支撐的重任。
時代周報記者瞭解到，廣鋼集團現有生產基地將交給政府作土地儲備，在政府進行土地拍賣後廣鋼將獲得拍賣款的六成作為補償。這筆資金將用於債權債務的處理、職工分流與企業轉型。此外，廣鋼將在現有地塊上建總部大樓，用於公司辦公及出租。
為瞭順利推進這項“三舊”改造，廣州規劃局不斷調整規劃，其中中央公園的占地面積從最初的70公頃調整到2010年8月的46.3公頃，在2011年進一步縮小到10.8公頃，終獲市政府審批通過。
但是，最終方案跟SOM的“中央公園+周邊住區”構想已有較大差距，其中住宅片區成為普通住宅區，且圍繞公園的土地均調整為商務辦公用途，開發定位與整體片區存在矛盾，土地價值難以實現。
更為重要的是，廣鋼廠區地塊與周邊村屬用地交錯較多，若不對周邊城中村用地進行統籌梳理與規劃，舊村用地零散難以單獨改造，將導致廣鋼廠區權屬范圍內零散用地無法出讓，廣鋼廠區用地也仍將處於舊村包圍，形成孤島的開發格局。
上述兩個因素促使“廣鋼新城”誕生。廣州市政府明確提出，將周邊三個城中村納入范圍進行統籌規劃，建設廣鋼新城，通過規劃向市場要價值。
2013年6月5日，廣州市規劃局公佈《廣鋼新城控制性詳細規劃》，規劃顯示，廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為“廣鋼新城”。“廣鋼新城”規劃定位為“特色宜居新區、專業交易中心”，總建築面積達到1024萬平方米，毛容積率1.56，規劃居住人口19萬人。這一面積已為廣鋼廠區面積的四倍，相當於廣州大學城的1/3。
廣鋼新城雛形已具，趁著2013土地餘溫未降，廣州市展開新一輪推地。
土拍由熱到冷再到理性
2014年2月21日，廣州國土房管局集中出讓廣州荔灣區芳村大道南5宗地塊，總出讓地價高達155.09億元。該價格成為繼2009年的廣州亞運城後，起拍總價最高的住宅地塊。
為避免地王出現，是次廣鋼新城土拍采用“定地價、競配建”方式，地塊出讓價格即為掛牌價格，現場競價方式為競爭配建拆遷安置房建築面積。但由於廣鋼新城位於廣州老城區，且政府對該地塊有長遠規劃。各大房企不惜砸下重金奪地，土地價格屢屢被刷新。
最終，中海分別以17.11億元、39.49億元、39.38億元拿下廣鋼新城3宗商住綜合用地，加上安置房面積，成交樓面均價分別為19093元/平方米、19734元/平方米、19540元/平方米。這不僅刷新瞭荔灣區宅地單價地王，價格也直指2013年萬科以19638元/平方米拿下的荔灣區地王。而華發斬獲地塊折合樓面地價23546元/平方米，金融街斬獲地塊折合樓面均價22031元/平方米，再度刷新地王價格。
然而，就這樣一炮打紅的廣鋼新城，並沒有找到延續“瘋狂”的條件。2014年9月底，廣鋼新城第二批土地出讓遇冷，6宗地塊中3宗底價成交，另有3宗地塊流拍。
戲劇性的是，廣鋼新城該次樓面地價最高的一塊地僅為18254元/平方米，比當年2月華發地王23546元/平方米要便宜近5000元/平方米，其中更有3塊地因沒有開發商競價直接以1.4萬多元/平方米的底價成交。
直到2015年11月30日，廣鋼新城第三批3宗地塊出讓，總收金61億元，1.9萬元/平方米的樓板價同樣不能比肩2014年2月時的“盛況”。
樓盤“長高”保證利潤
“土地價格的變化主要受大環境影響，”合富輝煌首席市場分析師龍斌告訴時代周報記者，第一期出讓地塊由於樓面價較高，預期會出現貼本風險。
合富輝煌研報指出，第一批地塊樓面地價在1.8萬-2.1萬元/平方米間，第二批則在1.4萬-1.82萬元/平方米，但彼時周邊樓價僅為1.8萬-2萬元/平方米。
由於地價過高，為保證利潤，部分房企不得不申請調整規劃拔高樓層。
以中海為例，資料顯示，當時中海拿下的AF040402、AF040403地塊，在此後的規劃調整當中，其住宅的高度均拔高瞭1層。其中最高60層的住宅，破廣州住宅最高樓層的紀錄。
但由於樓層拔高，其項目容積率也隨之上升。據網易數據庫顯示，中海花灣壹號容積率在7.22左右。“調高容積率，有利於企業降低成本，卻在一定程度上影響瞭保持舒適度，”龍斌表示，如何在住宅舒適度和保證開發順利進行兩者間找到平衡，是廣鋼新城未來不得不直面的問題。
時代周報記者瞭解到，包括中海、金融街、保利等項目，僅層高在100米以上的超高層建築就有23棟，樓層數在33-51層不等。超過50層的住宅樓達9棟，刷新廣州“三舊改造”項目高度。
此外，或受廣州房地產市場增長乏力影響，項目入市難以實現大幅度溢價，廣鋼新城開發周期也被延長。在2014年2月份出讓的第一批地塊中，僅有中海、金融街推出產品入市，華發股份競得地塊至今仍未見消息。時代周報記者翻閱華發股份2015年半年報，僅顯示華發廣鋼地塊已於2014年動工，但年報未披露其他信息。
2014年9月份出讓的第二批土地，開發情況又如何？時代周報記者瞭解到，保利引入葛洲壩共同開發廣鋼地塊目前項目暫定名為葛洲壩保利曼城，其他信息未披露。深振業競得地塊尚處在前期籌備階段，至今未有動工跡象。而中國金茂廣鋼新城項目將與金融街聯手打造的為金茂府。
溢價難題硬著頭皮上
即便入市壓力過大，廣鋼新城的開發商們也不得不硬著頭皮上。
時代周報記者瞭解到，目前在廣鋼新城，中海、華發、金融街這三傢拿地房企已經有兩傢推出瞭項目，但銷售情況卻不容樂觀。
時代周報記者從廣州市規劃局官網陽光傢緣處瞭解到，今年9月19日開盤的中海花灣壹號，截至12月2日僅賣出345套。在其未面世前，業內普遍認為，中海花灣壹號要實現盈利，入市價至少要3.8萬元/平方米以上，這也是吹風價一直是4萬元/平方米的原因。然而目前該項目在售戶型多個戶型，價格在2.7萬-3.2萬元/平放米之間。
廣州資深地產專傢韓世同告訴時代周報記者，廣鋼新城第一批土地地價的確過高，中海即便綜合後續競得多個相對地價較低地塊開發，仍難免出現保本微利現象。
同樣推出項目的金融街融穗華府銷售形勢亦不樂觀，11月7日開盤到12月2日，25天裡售出住宅45套，成交均價約30031元/平方米 ，其中有10天為零成交。
龍斌稱，廣鋼新城目前在售樓盤都是3萬左右的單價，這或許和目前市場供應量充足有關。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，廣鋼新城所在的芳村區域房價從2012年1.6萬元/平方米到2015年的2.3萬元/平方米，3年上漲7000元/平方米。按照正常速度，目前3萬元/平方米漲到4萬元/平方米需要3年，剛好一個開發周期。
“先期進入的企業都面臨高地價、高成本的困難，政府應該把相應的配套提前做好，這樣先期入駐的企業有更好的溢價支撐。”韓世同指出。
但在廣州“造城熱”的今天，廣鋼新城配套又能否盡快落地？
造新城要持續投入
“規劃很好，投入不足，造成多個新城發展滯後，”廣州當地地產人士對時代周報記者如是評價現今廣州城市規劃。
時代周報記者瞭解到，近年來，政府規劃諸如金融城、生態城、創新城等，興起“造城熱”。2013年高峰時期，一度有16個不同概念的“造城”項目推出。
據不完全統計，2014年，廣州有12個具體新城建設項目已經啟2胎房貸 2胎房貸試算動，各個項目公佈的規劃面積相加約為182.96平方公裡，相當於28個珠江新城的大小。
談及目前廣州各區遍地開花的“造城運動”時，原珠江新城總規劃師、中山大學地理科學與規劃學院教授袁奇峰直言，一個珠江新城就花瞭20年的時間，現在一下做那麼多，過猶不及。
“從政績角度講，各個區域都要發展，造城熱是意料之中的事情。”龍斌告訴時代周報記者。
然而，造城運動背後往往隱藏著不可小覷的債務壓力。時代周報記者瞭解到，2014年末，廣州本級政府負有償還責任的債務規模預計為1496.91億元，財政壓力可想而知。
此前，政府往往會采取取消和緩建新城基建項目的方式緩解財政壓力，番蘿崗區公佈取消的37個項目有9項是涉及正在建設中的“廣州科學城”後續配套基建項目。
而政府早期規劃的蘿崗區“中新知識城”及增城中新鎮的“廣州教育城”，除早期進入的地產商房產銷售項目外，諸多規劃中的基建項目基本處於停滯狀態。
2014年方開始大熱的廣鋼新城，是否會遭遇同等境遇？
對於廣鋼新城，各大媒體鋪天蓋地報告中多次提及，政府對該板塊的規劃定位頗高，且兩年內將投入千億元進行市政配套設施的建設，而雲集於此的知名央企、國企也在齊心協力積極“造城”，相信它會成功接棒珠江新城，成為廣州新的熱點板塊。
“關鍵是政府可不可以持續投入，它今時今日投入，不代表一定可以持續投入，”中原地產項目部總經理黃韜指出，這一點是消費者、投資者甚至市場都無法控制的。
經緯行高級研究主任黃燕飛告訴時代周報記者，和珠江新城商業規劃不同，廣鋼新城定位居住區，購房者對於生活配套需求十分迫切，相信政府會盡快把配套落實到位。
“珠江新城也被擱置過一段，先開發琶洲，後來再度扶持，”韓世同認為，從政府角度講，應該保持地塊發展的延續性，才能有利於城市的長期建設與持續發展。
本文來源：時代周報 作者：胡天祥
新聞來源http://mon第二順位ey.163.com/15/1208/04/BA9NPI9M00253B0H.html
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