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Dec 27 Tue 2016 22:42
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內容來自sina新聞

在孟曉蘇看來，產品的設計需要滿足三個條件，即高房價的城市，高潛質的房屋，高素質的老人。而無子女老人和"失獨老人"則是最合適的產品購買群體。

劉挺軍認為，從60歲開始一直到臨終關懷，養老產業可以有六大產品線的細分，有巨大的商業機會。目前已經開始營業的北京和上海養老社區總容量為6400戶，銷售情況非常不錯。

"三大條件"

孟曉蘇告訴《國際金融報》記者，事實上"以房養老"有很多種方式，包括租房養老、分租養老、賣房養老、縮房養老，抵押給銀行借款土地貸款桃園大園土地貸款養老，遺囑托管養老等，而反向抵押養老保險隻是其中的一種。

孟曉蘇提到的"產品"實際上是一種金融產品，即最近引起廣泛熱議的"以房養老"其中的一種方式--反向抵押養老保險。

孟曉蘇以房養老或年底出方案

"以房養老"又有新動作。11月2日，由國務院發展研究中心、全國老齡委辦公室聯合主辦的"2013中國老齡事業發展高層論壇"在北京召開。幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇土融彰化竹塘土融在論壇中透露，"最近我們得到消息，讓我們在12月份拿出方案，在1月份要把這個產品推出。"

通過保險這種規范的方式把社會上其他保險人的錢拿過來供養購買這種產品的老人，老人拿房子作為抵押。老人去世才把房子拿回來進行銷售，把錢再還給保險業其他的投保人。這是一種社會資金的互助，是一種制度性的互助，也正是保險業的本質。

對於這款產品，孟曉蘇有一個大致的估算，假設老人的房產價值500萬元，如果他是男性，假設平均剩餘生命還有15年。我們要計算房產增值，扣除掉未來的預支付息，每個月能拿到2萬元。老人將自己的房產做反向抵押以後，不僅可以繼續居住，而且還可以領取現金，直至去世。

同時，有專傢也提醒，反向抵押養老保險因為涉及到房屋70年產權和未來房價估值預期等問題，產品的設計復雜程度不容小覷。

養老社區

早在2009年11月，泰康人壽獲得瞭保險業第一個養老社區投資試點資格。其後推出的保險產品與養老社區相結合的"幸福有約終身養老"計劃，由一款養老年金分紅險產品和泰康之傢的"入住養老社區確認函"共同組成，是用保險產品為將來入住養老社區提前進行養老費用的積累，並可以鎖定未來在養老社區的居住成本。不過，購買該產品累計保費達200萬元，客戶及其父母才享有保證入住或優先入住養老社區的權利。

泰康之傢首席執行官劉挺軍告訴《國際金融報》記者，"泰康之傢的軟件設置和硬件服務都是最好的，通過和國外的專業醫療服務機構進行合作，打造舒適健康最適宜老人居住的全功能傢庭化社區模式"。截至目前，泰康之傢在北京、上海、廣州三地投入110億元，正在建立一個全國連鎖的一線城市高端養老社區網絡。未來5到8年，泰康還將投資750億到1000億元在全國省會城市建10到15個連鎖養老社區，圍繞中國城市化的核心佈局來進行。

不過，險企的養老社區普遍走中高端路線，對於普通消費者來說還有些遙遠。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/08052478635.shtml

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??昨天上午，萬達集團在北京舉辦簽約儀式，宣佈出資4500萬第二順位房貸缺錢急用哪裡借錢歐元收購西甲馬德裡競技俱樂部20%的股份，進入俱樂部董事會，這是中國企業首次投資歐洲頂級足球俱樂部。

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內容來自sina新聞

萬達進入馬競董事會 4500萬歐元購20%股份

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三中全會特別報道：房地產調控新變局

售樓處安營紮寨傍大款開發商當土豪闊氣送餐廳

中恒集團19輪收中央大街地塊溢價率23.4%

圖為地塊信息

圖為土拍現場

品牌開發商在沈陽放下身段加大優惠也玩0月供

華潤0.82億收渾南地塊沈陽惠天熱電將做綜合體

促淡季市場銷售沈陽各樓盤新品加推提升熱度

原創：

在經歷瞭上周的土地拍賣小高潮之後，本周沈陽土地市場就一路高歌，有兩場土拍舉行。11月26日(星期二)上午10時將有渾南新區兩塊土地發售，11月27日(星期三)同樣將有沈陽經濟技術開發區以及鐵西區兩塊土地出讓。

馬雲網購打壓房價論在沈陽行不通樓市完爆購物軍團

根據沈陽市土地交易中心網站公佈的信息，11月26日出讓的兩塊土地均位於渾南新區，其中DL-13059地塊規劃面積14179.94平方米，地塊用途為居住商業，容積率不大於3.0，起拍價格1919元每平米。地塊容積率適中，建設普通多層、高層與底商混合的樓盤概率較大。最終被華潤加價2元以0.82億總價被華潤收入囊中。據相關人員介紹，這塊地將是華潤奉天九裡的後續產品。

編號為13095的地塊面積為10030.1平方米，用途為商業，起拍價格為1719元每平方米。最後被沈陽惠天熱電加價2元拿下，總價1.21億。據稱改地塊將建設綜合體。

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??回顧過去十年，中國住房信貸政策僅在2006年及2008年末出現過放松。而此次時隔六年，再度對政策作出調整，反映出中央政府對“穩定住房消費”的政策導向鮮明。

??“穩定住房消費”對百姓有利好

內容來自sina新聞

??以100萬元總價的住房為例，貸款利率按5.90%進行計算，如果按照目前大多數城市首付六成的比例計算，那麼首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為68萬元，月供2843元。

??也就是說，個人轉賣普通土融建融屏東竹田土融建融住房，營業稅免征期限由以往的5年變成2年。

??如此對比，降低首付比例對於一些改善性購房者而言，並不意味貸款成本降低瞭，實際上還是增加瞭。即，六成首付下，買房總金額為60萬元+68萬元共128萬元;四成首付下，買房總金額為40萬元+102萬元共142萬元。這樣對比，要增加14萬元。

??面對新政策，一些潛在購房者有瞭盡快入手的打算。那麼，怎樣買房更合算?先看一筆購房賬。

??首付比例降至四成後，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那麼還款總額為102萬元，月供4264元。

??“我看到政策後，立即給熟識的中介打電話，但都占線，不得不跑到單位附近的一傢房產中介去瞭解情況，那裡也擠滿瞭詢問的客戶。”廣州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒學校附近再購買一套住房，以方便照顧孩子起居。

??來自滿堂紅置業廣州分公司研究部的數據顯示，2014年全年廣州二套房置業的客戶最終成交比例為11%。分析認為，主要是此前二套房首付需要七成，較高的門檻擋住瞭很多客戶。另外，去年廣州業主持有二套房滿2年但不足5年，有換房意向的比例是11.7%，新政推出後，估計這部分需求會增加至35%。

??中原地產首席分析師張大偉表示，政策或遠遠超過市場預期，特別是二套房首付比例降低到40%，將加大市場交易的活躍度，刺激消費需求和心理。預計各地政府將出臺更積極的松綁政策。

聚焦樓市政策組合拳老百姓受影響幾何

??普通住房營業稅免征期“五改二”，或可少繳稅費十數萬元

??3月30日，央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例。新政策出臺後備受矚目。

??幾乎在同一時間，財政部官網發佈政策，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

??下調二套房個貸首付比例、放寬轉讓二套房營業稅免征期限，這些政策對普通購房者和售房者的“錢袋子”有何影響?怎樣交易更劃算?

??事實上，這筆賬更直接關乎買賣雙方的“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價標準，按5.5%營業稅稅率計算，一套普通住宅交易可減少稅費在13萬-25萬元之間。

??“這是政策背後的一個政策導向，即讓改善性購房者積極入市，降低入市門檻和成本。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰說。

??華夏銀行發展研究部研究員楊馳認為，此次房地產調控最明顯的特點是雙管齊下，央行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩定市場預期，拉動內需。住建部則從供給端入手，前期已出臺優化住房以及供應結構的政策，以控制二、三線城市住房土地供大於求的狀況。

??買100萬元房子，首付少20萬元總價多14萬元

??“現在首付比例降低至四成後，我們預計在二季度廣州二次置業的比例至少將提高5個百分點，到16%至17%;二季度二手房住宅成交量每月將升至6000宗，而目前每月不足4300宗。”周峰說。

??記者發現，現在市場對二手房的價格存在正反兩面的預測。一方面，從二手房的供應角度看，部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會加大對二手住房的拋售，這個時候會帶來二手房供應量的增進，進而使得二手房的價格出現一個下調。但另一方面，目前此類政策下也會積極釋放各類需求，這會使得市場看漲預期形成。所以很多二手房房東可能在售價上會比較強硬。

??“信貸、財稅兩個對新房及二手房交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整，市場後續勢必迎來一輪明顯上揚行情。新北萬里建地貸款”中原地產研究院有關人士說。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/15235989658292388152076.shtml

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深圳、東莞大不同

此外，建行、交行深圳分行首套房同樣亦是執行基準利率，農行深圳分行執行的則是"貸款100萬元以下上浮10%，100萬元以下上浮5%"的基準上浮政策。

股份行中，興業、平安等暫時原則上不做住房按揭貸款，隻針對本行長期的客戶進行放款，中信、浦發在廣東地區部分支行亦基本不從事住房按揭貸款。

"8月的房貸額度暫時並不緊張，但三季度過後就不好說瞭，建議有購房貸款需求的還是及早辦理。"中行東莞分行一客戶經理稱。

21世紀經濟報道最新獲悉，工行深圳分行自7月末起，執行首套房房貸為基準利率，二套觀音房屋二胎房貸利率則未變，依然是基準上浮10%。

然而，區域版圖上與深圳相接的東莞市，銀行房貸利率情況卻與深圳大相徑庭。

"近兩個月以來，銀行房貸利率的松動已是事實，但就八月份這十多天的情況來看，調節的幅度並不大，市場反應過渡亦較為平穩。"中原地產市場研究部總監張大偉如是認為。

另據21世紀經濟報道獲悉，下半年以來中行佛山分行執行的首套房貸利率為基準上浮10%，若客戶在貸款前購買該行一款數千元的保險產品，則貸款利率可適度降至基準上浮5%-8%。

"工、農、交行的廣州、佛山分行執行的首套房利率均為基準上浮5%。預計會持續一段時間，不過四季度進一步松動的可能性很小。"一名個貸部員工說。

"若客戶有相熟的支行業務人員，則房子二胎利息可申請獲得首套房貸利率為基準利率，且二套房貸利率僅上浮5%。"一中行深圳分行人士透露。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-13/10484368632.shtml

特別的是，佛山分行一客戶經理透露，目前該行執行的首套房貸利率與二套房貸利率均為基準利率上浮10%，是同類二套房貸款中"較具競爭力的產品"。

相比起國有行與股份行所普遍執行的首套房貸利率基準上浮，外資行則更為看重購房者的資質鑒定。

本報記者朱志超

一股份行廣州分行個人業務條線負責人稱，大多數股份行自去年下半年起陸續上調首套房貸款利率，國有大行去年還能拿到93、95、97不同折扣的優惠貸款，但今年初起國有行基本最低上調至基準，部分甚至上調至基準利率的1.05-1.08倍。

"去年末、今年初時首套房貸利率是上浮5%-10%，後來全行作瞭一次調整，定在基準上浮3%-5%區間內波動，最近兩周內又再次調整，首套房貸利率定為基準利率，不再上浮。"工行深圳分行一客戶經理如是稱。

當記者詢問起，若購買定量理財產品或作定存，能否獲得基準下浮的折扣，工行深圳分行客戶經理表示，"分行對系統作瞭剛性控制，沒有辦法通過人工'解鎖'調節。此外，三季度過後房貸存量額度逐漸變小，不排除到時候首套房利率將再有調整。"

向下的螺旋：廣東四城房貸利率起底

21世紀經濟報道調查後發現，廣州、佛山分行所執行的首套房貸利率，仍然是基準利率，二套房利率僅為基準上浮10%。

日前有消息指，廣東房貸利率出現松動苗頭，工行佛山分行首套房貸利率已從此前基準利率上浮8%下調至上浮5%，二套房利率從基準上浮15%調整至10%。

盡管此前有消息指，繼佛山之後，東莞成為廣東第二個房地產政策松綁的城市，但從記者瞭解到的情況看，相比廣、佛、深，東莞的房貸利率則未顯松動。其中，五大行東莞分行執行的首套房貸利率均為基準上浮10%，二套房貸利率則上浮20%。

另一方面，深圳分行自2014年4月9日起，首套房貸利率為基準上浮5%，二套房貸利率為基準上浮10%。

"盡管東莞政府出臺瞭一系列房產政策調整的措施，但鑒於東莞房產庫存量遠高於廣州、深圳，且整體經濟景氣度未恢復，四大國有行省分行對東莞地區首套、二套房的貸款利率並未松綁，實質上便是銀行對該地區房產風險綜合判斷的佐證。"張大偉如是解釋。

手續費換基準利率？

據記者瞭解，光大東莞分行執行的首套房利率與五大行一致，二套房則為基準上浮15%，且一周內可完成審批，"但前提是，客戶需事先在網點完成50萬、3個月以上的定期存款或購買定額的理財產品"。該行一位客戶經理說。

"這種方法在股份行尤為常見，一般是做1年期以上定期存款或要求客戶購買10萬元以上的理財產品，則可申請在一定程度上下調基準利率的上浮幅度。"一總部在華南的股份行個金部副總介紹。

佛山保利樓盤一銷售員工介紹，某國有行佛山分行對首套房貸款有兩種方案可選：其一是執行基準上浮5%的貸款利率；其二是一次性繳納千分之三至千分之五的手續費(如房屋價值為200萬，則一次性繳納六千至一萬)，則可獲得基準利率的貸款。

在向多傢國有行、股份行瞭解後，記者發現廣佛兩地首套房貸利率，多集中在基準利率上浮5%，二套房貸利率普遍為基準上浮10%。

"但目前這種操作方法還在討論中，尚未正式施行。"前述銷售員工透露。

無獨有偶，招行佛山分行房貸利率是"首套房基準上浮10%，二套房基準上浮15%"，但若客戶在該行做"5萬元1年以上的定期存款"，則首套、二套均可獲上浮後5%的下調幅度。

向下的螺旋廣東銀行房貸利率近期已松動

實習記者梅亞琪廣州、深圳報道

匯豐佛山分行能為客戶首套房提供基準利率的貸款，但前提是"客戶能出具世界500強、上市公司或當地知名企業的工作證明，同時需提供月收入證明、銀行流水等資質文件"。恒生銀行向客戶提供基準利率房貸的條件，亦與匯豐類似。

"我經手的客戶中，也有從佛山農商行處得到基準利率房貸的，但如果你不是佛山農商行員工的親屬或朋友，則獲批並不容易。"佛山嶺南大道上一樓盤的銷售經理透露。

但21世紀經濟報道最新獲悉，實際上，四大國有行佛山分行自6月末起，已經陸續提前下調首套房房貸利率至基準上浮5%。

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與往年不同的是，去年全國樓市市場嚴重分化，一二線城市爆漲，三四線城市平穩甚至冷清。"一二線城市聚集瞭過多的資源，需求集中，而供給和存量相對短缺。"中原地產首席分析師張大偉認為，在目前經濟發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌，這掩蓋瞭全國整體房地產市場逐漸沖高回落的趨勢。

去年12月，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。而與上年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市隻有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。

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多傢業內機構樓市調控將以市場調節替代行政幹預

昨天，國傢統計局發佈2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。與前一月相比，新建商品住宅和二手住宅的價格漲幅進一步回落。

與前年同期相比，部分城市房價上升的勢頭也繼續見緩，一些城市同比漲幅略有回落。初步測算，2013年12月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比平均漲幅盡管比11月份擴大0.1個百分點，但擴大幅度比11月份繼續有所縮小。其中，新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比11月份回落的城市分別有29個和16個，比11月份分別增加瞭19個和11個。

從一線城市看，北京、廣州、深圳新建商品住宅價格同比漲幅分別比11月份回落0.5、0.5和0.7個百分點，上海的同比漲幅與11月相同。需要註意的是，部分城市同比漲幅有所回落，主要是對比基數有所升高的緣故。如2012年12月，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價格環比分別上漲1.0%、0.7%、1.2%和1.1%，比2013年12月的環比漲幅分別高0.4、0.1、0.5和0.6個百分點。

中原地產研究報告顯示，整個2013年，房地產市場一直保持穩步向上的趨勢，全國新房累計成交面積、銷售金額等多項指標已超過房地產火爆的2012年，新房價格同比漲幅也超越過去3年，年初房價調控目標大部分城市都未完成。

上月新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅比去年11月份回落的城市分別有39個和36個，比11月份分別增加瞭7個和3個。分城市看，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環比漲幅比去年11月份均有所回落，分別回落瞭0.1、0.1、0.1和0.4個百分點；天津等31個二線城市環比平均漲幅比11月份回落0.1個百分點；唐山等35個三線城市環比平均漲幅比11月份回落0.2個百分點。國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析，房價漲勢趨緩，表明近期一線城市和部分二線熱點城市在進一步加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下，市場預期漸趨穩定。

多傢房地產研究機構拋出的市場預測報告認為，經過持續兩年的火爆行情後，國內房地產市場可能進入調整期，市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地產調控政策也將以房產稅等市場調節手段逐漸替代行政幹預手段。(記者塗露芳)

內容來自sina新聞

新聞土地貸款桃園蘆竹土地貸款來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-19/08092584952.shtml

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房企各出奇招攬客

日前，光谷一樓盤項目相關負責人介紹，今年年初對市場有個預判，項目自身開發量較大，後期消化可能存在壓力，此外周邊已在售的有三個項目，另外還有三個項目後期將要上市。"因此，我們從年初起就開始平價走量瞭，希望把壓力最小化。"

銷售周期變長，開盤靠不住

勞神費力的開盤不流行，房企更青睞依靠獨傢渠道來吸引購房者。有大動作的如萬科，與淘寶聯手，將活躍且年齡層次偏低的網購人群作為購買主力。此外小"奇招"也不斷，近期網傳的進批發市場帶客戶、小夥陪大媽跳廣場舞拉客戶等，都是為拓寬客戶群。

競爭激烈直減房價走量光谷一樓盤新房補8萬

該圈友介紹，8月初，她實地考察過該樓盤，當時看中一套70平米的房型，價格在6000元/平米左右，但她覺得地點遠瞭點。

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昨日，記者向該樓盤置業顧問咨詢得知，該項目上周末開盤時，確實推出直減房價活動，針對新開盤的一棟樓的70平米戶型，每套補貼8萬元。活動前這一戶型均價約6200元/平米，活動後價格最低4666元/平米，而5500元/平米的價格基本可以任選。"直接降價的活動確實讓不少購房者心動，開盤當天新推的這棟樓50套房源，兩天就賣瞭30套。下周，將推出剩餘的50套。不過價格可能會變化，應該會上調。"

"開盤銷售率低，銷售周期加長，這是我們擔憂的。現在本地房企多以走量為主，急於發掘有效購房者。每傢房企也都削尖腦袋找獨傢渠道。比如專門針對地鐵剛需族做的各種活動；再如在二手房市場裡找目標客戶，到拆遷片區宣傳，給予專項優惠。此外，通過其他企業內人員作紐帶，拉動一個企業甚至一個行業的客戶。這些都是房企在嘗試的方法。"一傢樓盤銷售負責人介紹。

以開盤首日銷售率為例，以往，新樓盤開盤當天賣掉60%屬正常現象，而今年不少樓盤開盤當天隻能賣出30%，少量樓盤開盤當天銷售率僅10%。"今年銷售周期普遍變長，資金回籠壓力增加。"

9月，武漢樓市正式進入傳統"金九銀十"。記者從武漢房地產市場信息網數據統計發現，9月前14天，武漢新建商品房銷售約6000套，日均銷售428套。"銷量看似不減，但區域競爭加劇，開盤銷售成績差，後期庫存壓力大，這些都讓今年的'金九'越發不輕松。"一樓盤負責人說。

上周末，在光谷片一樓盤，一傢別墅項目低調開瞭場新品發佈會，而這一新品已銷售近一個月。工作人員稱，"市場整體銷售狀況不太好，即便是隆重開盤，最終銷售業績也不見得多好，現在業內都不流行開盤瞭，拿瞭證直接賣。"

內容來自sina新聞

記者李婷

【光谷特價房前後價差千元業內：武漢難迎降價潮】

從數據看，以2010年為基準，全市商品住宅累計新增供應7088.05萬平米，累計銷售面積5617.16萬平米，庫存商品住宅面積約1470.89萬平米，今年商品住宅的銷售周期約為13.8個月，較去年延長。

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昨日，淘房圈一位圈友提供的一則房產活動顯示，光谷片一樓盤與一傢網站聯辦的購房節稱提供"1000萬購房現金直減房價"。據稱，此次活動僅針對70平米小戶型，減價後新房均價最低4666元/平米，最高5500元/平米。

業內人士分析，"除瞭大行情不太好，還與部分區域超大供應量有關，到處都是房子，房屋二胎利率試算且同質化嚴重。但房子市場需求是一定的，在今年購房者心態發生逆轉的情況下，市場就明顯轉冷。因此，即便至今地方出臺不少政策，但對市場的刺激作用沒有立竿見影，要繼續觀望。"

【樓市金九旺季不旺局部松綁降價難阻整體下沉】

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-17/07424457086.shtml

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Dec 26 Mon 2016 11:43
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"我們的租金不能算貴，南京路、淮海路的租金遠遠高過外灘。隻能說外灘已經不復當年。"雲集最多奢侈品牌的外灘18號執行長鄧懿德語銀行2胎銀行2胎房貸利率氣中透著排遣不去的無奈，"一些大品牌已經不再需要借助外灘這個平臺為它們做推廣。"

百達翡麗等奢侈品撤離外灘回應稱非心血來潮

百達翡麗表示銷量受影響以及租金成本是撤出原因，"大品牌已不需要借助外灘做推廣"

Armani撤離外灘並非孤例。就在一街之隔的外灘6號，曾經在此開設旗艦店的Dolce&Gabbana也已於去年停業，取而代之的是一傢小型奢侈品買手店。

而在奢侈品聚集地中最富盛名的外灘18號，之前入駐的百達翡麗、寶詩龍等頂級品牌均已撤出，目前隻有卡地亞、傑尼亞、高珀富斯等尚在經營。

直至今日，我們看到的絕不同於既定印象中的"外灘"：從外灘3號、6號，到名噪一時的18號，曾幾何時奢侈品牌的中國"立名"之地，如今卻空空蕩蕩、氣勢難尋。

內容來自sina新聞

另外喬治阿瑪尼品牌公關部的負責人也表示與外灘的緣分已有將近十年，此次離開很大程度上也是基於品牌形象提升的初衷已經充分實現瞭。

地段功能轉變，奢侈大牌撤離外灘

本土品牌替補

這是否意味著大牌撤離也許不是18號的"寒冬"而是一個全新的定位拐點呢？這裡會是本土奢侈品牌"起飛"的福地嗎？

"起底"外灘

9年前，卡地亞為上海特別打造瞭一場全球矚目的旗艦店開幕儀式，那個冬夜，其全球總裁伯納德在絢爛燈光的照耀下難掩對中國市場前景的勝券在握。從外灘18號二次騰飛，卡地亞在這近10年間取得瞭同行難以企及的輝煌。

損失似乎是雙向的，不僅僅品牌而已。

百達翡麗走瞭，對外灘18號的形象有害，店鋪租金的損失還是其次。經營外灘18號長達十年之久的鄧懿德，在談到品牌撤出18號的時候依然難掩痛心："我拿什麼品牌來填補百達翡麗走掉的空缺？"不過，鄧懿德同時說明，百達翡麗的"出走"與其他品牌還是有著顯著區別，"他們想要搬到臨街的位置，但那裡是卡地亞和傑尼亞。"

然而，鄧也承認，盡管外灘租金談不上異常昂貴，但近年來外灘作為旅遊地標的功能日益突出，這大大影響到瞭沿線品牌的商業銷售。

租金不低、外灘功能轉變，再加上眾品牌已過打響名號的階段，眾多因素疊加，造就瞭現在"人去樓空"的景象。

在歐美大牌"拋棄"18號之時，本土品牌的"忠心"得到凸顯，也令外灘18號由從前奢靡其華的形象開始轉變得富有濃濃的中國風情。

凸顯中國元素的翠玉品牌朱的寶飾於今年4月份進駐；而三年前入駐的同為本土品牌的昭儀翠屋在大牌撤離後的18號裡也分外顯眼。

"外灘對於我們有著獨一無二的意義。我們中國的第一傢店就是落戶在這裡。因此這次撤離絕對不是心血來潮，主要是這兩年外灘作為旅遊地標的性質越來越突出，來外灘的大部分人流都不是專程購物而是旅遊的。這對於我們的銷量有很大影響，再綜合考慮到這邊的租金成本，我們才做出瞭這樣一個最終的決定。"百達翡麗公關對理財周報記者如是說。

時尚產業人士將目光再一次對準外灘，源於今年初曾入駐外灘3號近10年的Giorgio Armani旗艦店撤出外灘的消息。

在很長一段時間，外灘"捧紅"瞭一大批歐美奢侈品牌，而這些大牌又充分參與構建瞭"外灘形象"。

在最輝煌的時候，整個外灘18號的一層和二層共有13傢頂級品牌。像喬治阿瑪尼、寶詩龍等品牌(寶詩龍在外灘的旗艦店也是中國首傢)，也都在外灘成長發展的過程中不斷尋找到與後者氣質的"契合點"，實現在中國的品牌飛躍。

"在剛進入中國市場的時候，奢侈品牌的當務之急是讓盡可能多的中國人認識它們。外灘符合這一條件，萬國建築群的整體形象與奢侈品牌本身2胎車貸怎麼貸款比較會過件是符合的。並且外灘人流大，這一點是上海另外任何一個景點都無法匹敵的。"鄧懿德說道。

華燈初上的時候，這些鮮麗的名字，又為以萬國群樓為"名片"的外灘增添多少華彩？然而，一個新的"外灘印象"卻又在若隱若現。

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王健林：預期，是影響價格的一個重要方面。買的人一增加，價格自然就上去，價格一上去，速度消化就加快。但是，現在隻有北上廣深這些一線熱點城市"日光盤"比較火，而大量的二線、三線城市現在房子銷售其實是很難的。

Q：如果有一筆5億元的創業資金，在2014年的中國，你會優先考慮進入哪個行業？為什麼？

房子當前仍是較好的投資產品

王健林：明年經濟比今年更難。我對明年形勢不是很看好。

而隨著全球貨幣超發，即使是城市化進程充分的國傢和地區，如英國、法國，整體的房價依然在往上走。不動產資產的升值，可以說是平衡貨幣超發的一種工具。

新京報：比如哪些措施？

第二，明年流動性趨緊，融資成本上升。美聯儲完全退出量化寬松貨幣政策隻是時間問題，勢必帶來全球性的流動性缺緊，直接打擊的就是資產價格。

新京報：福佈斯富豪榜公佈後，有人曾算賬，你1個小時賺的錢可以在北京買套房子，如果有投資計劃，你還會用來買房嗎？房子在目前還算是一種比較好的投資產品嗎？

同題問答

王健林明年房價漲幅將趨緩

王健林：速度是快瞭些。連續兩年的調控壓得緊瞭一點，今年稍微放松一點，再加上預期和恐慌等原因就導致漲得稍快瞭點。也許二十年內任何措施都不能阻止北京、上海這兩個城市房價上漲，但是有可能出臺一定的房貸增貸二胎利率多少免費諮詢試算措施，使上漲速度減緩。

王健林：例如保持限購，這不是三年五年的問題，而是需要一直堅持下去。還有限貸，以及適度地加大供應。

限購限貸有助於控制房價漲勢

新京報：那一線城市目前這種漲勢正常嗎？

新京報：不少人把遏制房價的希望寄托在即將出臺的房產稅和長效機制上，你認為這兩種手段是否真的有效？

王健林：如果真的能夠實現，對於農民和整個中國經濟的發展，特別是對解決農民和城市二元結構和城市發展不平衡問題有極大好處。但我覺得這個在中國很難，我自己估計未來五年十年之內都很困難，所以這隻是一個理想。

新京報：在北京，近期屢屢出現"日光"盤，房價仍在上漲；您認為造成這種現象的根本原因是什麼？

A：長白山啊，之前去都是一天就走完，真想沉下心來休息幾天，那裡pm2.5從沒有超過兩位數，負氧離子又高，睡眠質量極高，多好。

新京報：如果政策允許，農民集體土地如果能投向普通商品房市場，對於樓市會不會起到一些刺激？

京滬樓市供不應求將長期存在

A：比爾·蓋茨，因為他不僅創造瞭一個偉大的公司和制度，而且能把自己財富許願二十年全部花出去做慈善。還佩服亞洲三星[微博]的李健熙，市值和利潤做得是最好的。

王健林不動產在相當長的時間內，至少在15年之內，我認為上漲態勢是改變不瞭的，願意不願意、喜歡不喜歡，都改變不瞭。

受大環境影響明年房價或企穩

新京報：對於2014年的經濟走勢又如何判斷？

新京報：最擔心什麼事情發生？

王健林：最擔心宏觀經濟的失速。在明年全球流動性收緊的情況下，我最擔心的是中國經濟再次陷入價格下限的風暴。今年保住瞭下限7.5%，CPI上限3%的指標，不管你承不承認，第三季度的好轉其實就是房地產帶來的。但真實的產業結構、工業利潤和企業經營利潤沒有發生根本性變化。這說明我們的下行風險依然存在。

王健林，萬達集團董事長。創辦瞭中國目前最大的民營企業，被稱為是中國商業地產的"教父"。2013年10月發佈的2013年福佈斯中國富豪榜，王健林以860億元人民幣的凈資產，新晉成為"中國內地首富"。

新京報：很多人說房地產市場是經濟的反向指標，基於對明年經濟形勢的判斷，未來房價還會持續走高嗎？

新京報：房價明年倒是不一定大幅上漲。我可以做一個基本判斷，第一，兩年之內除瞭十個左右的熱點城市，全國無需調控；第二，即使熱點城市，明年房價一定會漲速趨緩；因為流動性一收緊，就需優先保工業、保出口，房地產就會進入銷售瓶頸期，房價就會穩住，所以明年的房價大可不必擔心。

王健林：應該是。在可以看得見的15年到20年內房地產的市場價格肯定還是往上走的。我們名義上的城市化率52%，刨除在城市的農民工後，實際也隻超過40%。按照世界的經驗來看，城鎮化率不超過75%-80%的時候，房地產都會處於一個持續發展的過程。

若創業，先考慮連鎖消費品行業

內容來自sina新聞

A：有5億創業資金，我會考慮連鎖消費品行業，這個行業空間大，不管是連鎖餐飲美容護膚，連鎖消費行業絕對是中國最大行業，你看500強就看出來瞭。中國正在號召向消費轉型，從出口投資轉內需，內需就是向房地產制造業消費。

Q：還在世的人中，你最欽佩的是誰？

王健林：對於北京、上海、廣州、深圳、杭州等六七個熱點城市，特別是北京、上海，我認為無論處在什麼長效機制下，無論采取任何的辦法，在看得見的15-20年內，始終是供不應求。北京上海這兩個世界城市，樓市供不應求的狀況，我個人判斷再過二十年都沒有辦法解決。如果僅出臺一個政策、一個機制就搞定不太現實。

Q：如果明年有一次長假旅行的機會，你打算去哪裡？

在王健林看來，一線城市的樓市供不應求的狀態將長期持續，房價也會保持上漲態勢。對於控制房價漲幅，王健林認為，限購需要長期堅持下去，同時要適度地加大樓市供應。

流動性一收緊，就需優先保工業、保出口，房地產就會進入銷售瓶頸期，房價就會穩住，所以明年的房價大可不必擔心。

采寫/新京報記者李捷

攝影/新京報記者王叔坤

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/0921土融建融嘉義民雄土融建融2496532.shtml

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?土地貸款宜蘭蘇澳土地貸款?不管你認不認同鬱亮的提法，我們現在都需要一個地產的白銀時代。說得好聽一些，就是萬科說的，“蓋有人用的房子”，說得更功利一些，就是中國經濟還是需要房地產的投資。

??鬱亮的文筆不錯，把房地產比作一匹美麗的斑馬。樂觀者可能認為它是白底的，但需要小心黑紋；悲觀者則認為它是黑底的，但也有白色的亮點。所謂房地產行業從黃金時代進入瞭白銀時代，就是說雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金，但是白銀仍然是貴金屬，在這個行業賺到錢還是沒問題的。

??房地產的白銀時代，至少在未來十年之內是中國經濟需要的，因為我覺得至少要花上十年，中國的消費才能起到支撐GDP的作用。轉型，這是一個慢動作。

??2015年的官方設定目標是多少呢？我們現在還不知道，最多的猜測都指向7%這個數字，如果是7，那麼最後的結果落在7左右也就可以讓人滿意瞭。盡管7並不高，但是要真正得到一個7，對於2015年來說肯定不容易。為什麼不容易？必須搞明白2014年的這個7.4%來得有多不容易，找出決定瞭7.4%這個數值的最核心因素是什麼。

??從2014年下半年以來，央行的房貸新政和降息之舉都將對房地產投資產生重大影響，但是這種影響現在還停留在消化庫存上，要看到房地產的投資拐點還需要很長時間，這正是2015年最大的不確定性所在。

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??外貿是靠天吃飯的東西，所以在得到7.4%這個25年的最低增長時，大傢討論更多的恐怕還是如何拉動消費這個老話題。比如提供更好的養老保險，通過利率市場化改革為儲戶提供更高的利率，再比如互聯網金融，為普通人賺取更高的收益，或者為消費者銀行二胎利率多少免費諮詢試算提供“白條”提前消費。所有這一切，都是可以進行中的事情；但是，見效不會那麼快。

??能在《人民日報》上發表這樣的觀點，多少有替官方表態的意味，因為當時剛剛有人說過中國的樓市是泰坦尼克就要撞到冰山上瞭，這個時候不站出來為房地產行業說句話，就對不住自己行業老大的身份瞭。

??我覺得是房地產投資。根據國傢統計局的數據，2014年固定資產投資增速跌到瞭15.7%，其中，制造業投資增速維持低位，基建投資增速小幅回落，而房地產投資增速則是降幅擴大。2014年，全國房地產開發投資9.5萬億元，比2013年回落9.3個百分點。

??這回落的9.3個百分點，最大影響瞭固定資產投資，而固定資產投資的下滑，最大程度上定義瞭7.4%的構成。正因為如此，2015年如果有一個7%的計劃目標，其決定性因素還應該是房地產投資，而不是所謂的什麼消費升級、外貿回暖。

??2014年中國經濟GDP的數據終於出來瞭，來得波瀾不驚，2014年經濟增速放緩到7.4%，成為25年來的最低水平，但是也沒有人驚訝，因為這個7.4%要比大多數人心中的預期好得多，而國傢統計局的表態也是“7.4%的經濟增速處於官方設定的合理區間內”。

??在這些辦法讓消費刺激起來之前，保證房地產投資仍是關鍵中的關鍵。道理很簡單，大數小數你肯定會算吧。你可以想到很多辦法讓人有更多錢消費有更多意願消費，但是從根本上來講消費要靠收入，有收入才有消費，全國人民的收入如何增長，當然就基本等同於GDP的速度如何增長，GDP增速下滑，收入增速下滑是一個同步結果；所以，要保證消費甚至是消費的增長，保住投資是一個無可奈何的要求，尤其是保住房地產投資。因為房地產投資拉動的上下遊投資最多，因為一個傢庭買瞭房之後需要的消費支出最大。

內容來自sina新聞

??房地產的白銀時代，這是萬科的鬱亮提出來的概念，最早什麼時候說的不好說，但是最正式的一說，肯定要算是鬱亮發表在《人民日報》上的文章，時間是2014年6月底。

??千方百計消化樓市庫存，這個口號政府其實不提出來也得心知肚明，沒辦法，你喜歡不喜歡都得這樣辦。(作者為華夏時報編委)

2015年經濟增長的決定性因素還是房地產投資

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/16435963948773926551803.shtml

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王芃接過話題說，該項目正是由於規劃調整原因，更多的是考慮到安全問題，溶洞涉及到的地質問題比較復雜，處理需要一定的時間。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-28/08482387164.shtml

但記者現場調查發現，工地除瞭有打樁機和工人住的臨時宿舍，工地長滿雜草，草叢高達2米，青綠茂盛。網友戲稱此地為"××大草原"。附近居民表示，這裡已經很久沒開工瞭。

近年來，推進保障房建設是住建部門的一項重要職責，從中央到建融新竹寶山建融地方都有明確的量化指標。今年前7個月，廣州共有16494套保障房竣工，占全年計劃建成任務的52%。

內容來自sina新聞

因為涉及到幾個大溶洞的地塊要等溶洞勘察和處理完畢之後再進行動工，所以該項目進展一直比較緩慢。

原計劃今年竣工；省市相關負責人稱因"工地出現溶洞施工受阻"

項目工地長滿2米高雜草

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原計劃今年竣工的金沙洲保障房項目，為何至今卻是荒草叢生？昨日，廣東省住房和城鄉建設廳台北內湖土地貸款廳長王芃做客廣東民聲熱線，和廣州市房管局就此問題作出回應，稱"工地出現溶洞而施工受阻"。

該負責人解釋稱，這個項目由某房地產公司跟房管局保障辦合作建設，確實在2011年舉行開工典禮，計劃建設是21棟住宅樓。但是從2011年以後，項目因為規劃調整和溶洞地質比較復雜的問題，造成進度比較緩慢。

兩年前敲鑼打鼓地動工，現如今竣工卻遙遙無期。有市民認為類似的項目應該不止金沙洲這一處，質疑有關部門在作秀。

但是，有市民反映，位於金沙洲的一處"2011年宣佈動工、原計劃2013年竣工入住"的保障房項目，至今還隻是一片荒地。據電視新聞材料顯示，這個項目早在2011年6月就舉行瞭開工儀式。當時媒體報道稱項目計劃2013年竣工。

廣州一保障房項目前年開工仍為荒地被指作秀

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涉及溶洞勘察問題較復雜

對於市民反映的上述情況，王芃通過電話連線廣州市房管局有關負責人，請其解釋金沙洲保障房開工和進度緩慢的問題。

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他說，這個項目剛在8月上旬開工瞭。至於說草長兩米多高的問題，主要就是溶洞處理問題，目前小的溶洞已經基本上處理完畢，但剩下若幹個比較大的溶洞，大溶洞大到一個寬度有10多米，高度一層一層落起來，加起來有三四十米。

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他透露，接下來廣州市還有進度考核，從原來國傢定的保證開工量指標，到今年提出竣工量，經過兩年時間，現在到瞭收樓時間，這都提上議事日程，保障房後續還有很多工作需要完善。

"項目正是由於規劃調整原因，更多的是考慮到安全問題，溶洞涉及到的地質問題比較復雜，處理需要一定的時間。"--王芃

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“在萬科輕資產運作的轉型趨勢下，錢不再重要，但人特別重要，因此推行事業合夥人制度很大考慮是留住人才。”萬科董秘譚華傑曾公開兩岸三地1000大二胎年息借貸增貸轉貸表示。

對於高官的離職，萬科總裁鬱亮回應，“並不是說這個人走，就代表我們的合夥人制度出問題瞭。”而就在毛大慶請辭後，這個掌舵人就迅速安排劉肖接任毛大慶北京區域首席執行官的職務。

萬科人事變動再掀波瀾

內容來自sina新聞

事實上，毛大慶與鬱亮已經相識8年，早在新加坡凱德集團就職時期，與鬱亮吃瞭20多頓飯才被說服來到萬科。此後在北京萬科6年，業績從40多億做到200億。

“花兩年挖大慶，值。”對於毛大慶要離職，在業內已經不算是意外。而鬱亮稱，他花瞭兩年時間挖瞭毛大慶進萬科，奠定瞭北京萬科的地位。鬱亮直言，毛大慶的離開是萬科的損失。

而就在合夥人制度剛進行一年左右的時間，去年11月，萬科高級副總裁肖莉宣佈離開從業20年的萬科，加盟成立僅三年的O2O地產服務平臺房多多。對於高管流失，鬱亮否認事業合夥人機制限制瞭管理層的發展空間。

值得關註的是，無論是毛大慶還是去年出走的肖莉，都走上瞭互聯網之路。真可謂與鬱亮一直強調的“互聯網思路”吻合。而對於毛大慶的創業，也並非是全同贊同，“這類項目的模式其實就是‘服務性辦公空間+孵化器’。一方面為青年創業者提供相對廉價的辦公場所，另一方面借機尋求優質項目進行孵化。”有分析認為，就目前來看，這一類項目的亮點其實在增值服務上，不過增值服務帶來的優勢能否彌補以租金為主的盈利模式短板，仍需推敲。

都在擁抱“互聯網”

按照毛大慶的說法，即使自己離開萬科，也仍然與萬科有著不可割舍的情誼，自己仍將是“外部合夥人”。事實上，據毛大慶透露，他的創業項目是為青年創業者提供辦公、財務咨詢、投資管理等一條龍服務的扶持計劃。按照計劃，項目未來將在北京收購、改造舊有廠房、公建等，為青年創業者提供廉價、有品質保證的硬件、軟件條件。毛大慶為自己的這一創業項目暫時定名為“創客空間”，盡管他一再表示不會離開房地產行業，但這個明顯帶有互聯網痕跡的項目名稱還是將毛大慶的“前世今生”做瞭明確劃分。

近期，房地產行業龍頭萬科的高管變動引起瞭業內的高度關註。3月9日，關於毛大慶離職的萬科發佈會在北京朝陽公園附近的萬科北京中心正式召開。早在3月8日晚，毛大慶在其微信公眾號上已經發文稱“不再於萬科內部擔任管理職務”。據按照毛大慶的表述，他離職後將進行創業，而創業項目與創客空間有關，是一個有關房地產的智庫項目，他未詳細介紹該項目具體情況。而萬科總裁鬱亮稱，萬科會投資該項目，支持毛大慶創業。事實上，從去年萬科元老級人物肖莉的離開，再到毛大慶的離職，萬科人事變動可謂是波瀾不斷。據鬱亮表示，萬科未來用人將是“新老並舉，以新為主”。

記者瞭解到，萬科元老級人物肖莉與鬱亮、丁福源、丁長峰、莫軍、解凍、張紀文、徐洪舸、周衛軍、劉愛明一度被稱為王石創業的“夢幻組合”。如今，這個組合的老將所剩無幾，已經確定將離職創業的毛大慶是從萬科離開的第9位高管。

而萬科的未來被壓在瞭一群新生力量上。“總部對幹部的調整，20%的是總部認定，80%是區域定的。昨天我給劉肖談的時候，他不知道。因為大慶走得很突然。”

而劉肖，在去年才剛接替毛大慶，由杭州公司總經理升任北京公司總經理，當時毛大慶升任萬科北京區域本部的首席執行官。而按照劉肖自己的說法，他在萬科時間並不長，“萬科四年，八張名片”。

值得註意的是，萬科除瞭宣佈劉肖的新任命外，還任命瞭包括劉肖在內五位集團副總裁。剩餘四人分別是深圳公司總經理周彤、上海公司總經理孫嘉、萬科香港管理部總經理闕東武和萬科建築研究中心總經理王蘊。其中，周彤是上世紀90年代就已加入萬科;孫嘉與劉肖一樣擁有麥肯錫的工作背景;闕東武曾任集團資金管理中心資金部經理;王蘊則一直供職於規劃設計部門。

“萬科用人八字方針，‘新老並舉，以新為主’。”鬱亮稱，這就是未來萬科的用人之道，不要簡單的以代際劃分。

文/圖南方日報記者蔣勁勁

毛大慶2009年加入萬科，歷任萬科集團副總裁、執行副總裁、高級副總裁，北京公司總經理、董事長，北京區域本部首席執行官。也先後經歷香河土地遭沒收、去年的看空講話外泄等風波，但始終受到王石和鬱亮的支持。毛大慶說，自己對萬科的感情就像對母校一樣，未來創業也會是萬科堅定的合作夥伴。

消費金融新老並用，賭一把未來

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/10155981970687718640920.shtml

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佛山已經開始落地執行這項新國標，7月18日，佛山市國土資源和城鄉規劃局也已經在其官網的"法律法規"一欄中貼出要求執行新國傢《規范》的通知，除此之外，包括南海區國土城建和水務局(規劃)已在其網站上公佈《規范》。佛山市國土資源和城鄉規劃局也透露，正組織修訂《佛山市城市規劃管理技術規定》，對新國傢標準中沒涉及的條款，按現行技術規定執行。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08324430137.shtml

今年7月1日起，國傢住建部制定的《建築工程建築面積計算規范》(以下簡稱《規范》)實施。這項《規范》，對發展商利用飄窗、室內花園等空間"偷面積"行業潛規則說不，這意味著，過去多年來在佛山市場上大行其道的N+1等高贈送空間戶型，真的到瞭退市的時候。

這項新《規范》其中一點要求，窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。《規范》還要求，在主體結構內的陽臺按其結構外圍水平面積計算全面積，而主體結構外的陽臺則按照其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

前者將讓目前樓盤普遍利用飄窗贈送面積的行為變得難以為繼，因為根據舊版《規范》，飄窗是不算面積的，"贈送飄窗"、"飄窗完全不計面積"，也成為市代墊款二胎銀行貸款全省皆可處理民在買房時經常碰到的現象。而後者影響更大，這意味著雖然陽臺可以設置在房屋主體結構內，但卻需全部計算面積，無法贈送一半面積，這意味著目前市場大行其道的 N+1戶型，即2房變3房，3房變4房這類戶型將無法"偷"出那一半的"贈送空間"。而入戶花園改成房間的難度同樣加大。

有專傢建議，隨著政策趨嚴，未來N+1戶型在佛山越來越少隻是時間問題，平均戶型面積會上升，而南都記者此次也推薦分佈於南海、禪城和順德的10個有代表性的高贈送面積戶型，讓有意搭乘"N+1"末班車的購房者參考。

內容來自sina新聞

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4月1日，恒大地產旗下的一座樓盤，在微信公眾平臺上，向業主們推送瞭許傢印對2014年的房價預測。

比如，億城股份認為，"房地產行業和公司高度發展的黃金期已經過去"；蘇寧環球的表述與此類似，"房地產快速增長的時代已經過去"；此外，上海的城投控股直言，2014年開發商實力將接受更大考驗。

確實如此。今年以來，房地產市場的走勢愈加撲朔迷離--多個城市的樓盤頻頻傳出降價的消息，開發商資金鏈斷裂也變得屢見不鮮。鑒於此，有專傢預測"房價面臨全面崩盤"。與此同時，不乏唱多的聲音。

梳理過去的預測和結果，即便是業界最頂尖的開發商，也無法完全讀懂中國樓市這門"玄學"。

"房地產市場的中長期發展，與改革進程及城鎮化規劃實施密切相關。"華遠地產分析稱，未來房地產市場的區域機會，將受城鎮化規劃的指引。金地集團則歡呼道，"城鎮化政策會給行業帶來巨大的發展空間"。

房企預測樓市失準押寶城鎮化擔憂資金鏈

"我認為，一線城市到年底將達到10%以上的上漲，二三線城市將達到5%以上的上漲。"這位恒大地產的董事局主席，是在業績說明會現場作上述判斷的。

對城鎮化政策紅利釋放的時間，房企之間有分歧產生。宋都股份的管理層認為，城鎮化"不會對房地產市場產生快速而劇烈的影響"，"而是以一種緩慢而深遠的方式進行"。

"進入2014年後，有關中國房地產業發展趨勢的論調頻現，眾說紛紜。"一傢上市房企的年報寫道。

雖然另有多傢房企贊同"房價上漲的大趨勢"，但同時亦流露出"時不如昔"的擔憂。

還有些開發商，"看低當下，卻願相信未來"。"行業短期走勢充滿不確定性。"中糧地產稱，中長期來看，房地產行業存在不少利好；銀億股份一面說要"對面臨的困難有充分估計"，一面為自己打氣"堅定做強房地產主業的樂觀信心"。

"機遇與挑戰並存，困難與希望共生。"陽光城的年報裡如此寫道。

另有幾傢上市房企的表述，彌漫著些許的悲觀。

"以限購為主的行政手段逐漸退出，以市場為主的經濟手段取而代之"，這是另一項政策紅利。金科股份從中解讀出，"宏觀調控長效機制的建立和完善，有助於行業持續健康穩定發展"。

許傢印的觀點與恒大地產年報所述"如出一轍"。對於今年的市場前景，恒大地產的分析是，2014年，國內房地產市場"大者恒大、強者恒強"的趨勢將日益明顯，"市場前景合理且一片繁榮"。

新京報記者梳理國內近40傢上市房企的年報發現，恒大地產屬於"最為樂觀的"。泰禾集團也是為數不多抱有樂觀心態的，"房地產的重要性，未來10-20年都不會發生改變"。

由此可見，正如萬科的毛大慶承認"看不懂北京樓市"，一眾"靠房地產吃飯"的上市房企，也不能完全參透市場的走向。

開發商眼中的"機遇"和"希望"，多是來自兩個方面：其一是城鎮化和棚戶區的改造，帶來的機遇；其二則是宏觀調控將引入更多市場機制。

大名城顯得有些"迫不及待"。這傢福建的開發商的看法是，2014年，城鎮化就能起到"引領中國地產新格局"的作用。

眾多上市房企的描述中，城鎮化被視作支撐未來房地產市場長期向好發展的最大紅利。今年《政府工作報告》裡的"推進以人為核心的城鎮化"，被數傢房企的年報濃墨引用。

樂觀者與悲觀者並行。有地產商自信"年內市場一片繁榮"，而也有地產商哀嘆，樓市黃金期已經過去。

此外，部分上市開發商還不約而同地提到瞭"分化論"。它們認為，未來一、二線城市的房價，會因需求強勁而繼續上漲；而"需求有限、庫存積累"可能給三、四線城市帶來市場風險。

押寶"城鎮化"，擔憂資金鏈

《政府工作報告》提出，今後一個時期，"促進約1億農村轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化"。

上市房地產企業的年報，集中於今年的三四月份發佈。這些行業巨頭們，將觀察年初市場表現後得出的判斷，寫進瞭年報。

樂觀與悲觀並行

區域分化的同時，房企預計行業內也會出現分化。中南建設的觀點是，"強者恒強、弱者淘汰"的局勢日益明顯，大型和超大型房企表現搶眼，而中小型房企則面臨巨大的生存挑戰。

冠城大通寫道，房地產市場需求將保持平穩發展勢頭，但價格漲幅或有所放緩；深振業A則告訴投資者，量價齊升的市場走勢短期內難以再現，"謹慎樂觀是我們新一年應有的基本態度"。

另一方面，前方仍然有"重重困難"。金地集團逐一列舉稱，眼下經濟下行壓力較大，土地價格再創新高，保障房大溪房屋土地貸款和安居房分流市場需求，"房地產市場面臨多方面的困難和壓力"。

上市房企還擔心"錢銀行二胎銀行二胎房貸利息的問題"。2013年的年報裡，多傢企業均列出瞭其可能面臨的資金風險。深振業A預計，今年房地產間接融資環境難有實質性改善，融資成本仍然較高。另有房企直言，如果信貸政策持續收縮，將會對其自有資金和外部資金的籌措帶來壓力。

與此同時，上市房企還對房貸政策保持著高度關註。臥龍地產稱，貸款利率的上浮等政策，將降低潛在客戶的購買能力，"對公司銷售產生不利影響"。

■ 延伸

房企預測樓市也"失準"

房地產市場向來波譎雲詭。過去十年間，無數專傢、機構和業內人士紛紛折戟"房價預測"。比如，多年來，社科院預測結果的準確性，被指"還不如扔硬幣"。

"春江水暖鴨先知"。但作為房地產市場的核心從業者，上市房企的預測，也有"失準"的時候。

以2007年年報為例。在當時房價暴漲的背景下，"進行深入分析和思考"後，中糧地產管理層"對行業的長期向好充滿信心"；華潤置地認為，房地產市場"將步入穩定發展階段，市場發展前景良好"；中天城投預計，房地產業"繼續呈現穩定的發展勢頭"。

但接下來的2008年，無異於房地產行業的一場噩夢。受經濟危機影響，當年房價出現10年來首次下跌。多數上市房企業績大幅滑坡，股價幾近腰斬。

而預計2009年的行業形勢時，上市房企明顯底氣不足。中糧地產稱，2009年房地產市場將繼續調整。盡管2009年初市場回暖初現，萬科仍謹慎地表示，考慮到宏觀經濟形勢的不確定和住宅市場的復雜，"這一態勢能否持續需要進一步觀察"。

根據工商聯房地產商會發佈的數據，2009年全國房價上漲24%。而幾乎所有的上市房企，都從這波大牛行情中賺得盆滿缽滿。

內容來自sina新聞

而房企對今年或悲觀或樂觀的預計，已經可以從一季報進行部分驗證。《證券日報》的報道顯示，截至4月下旬，50傢上市房企發佈瞭一季報，結果近60%的企業出現業績下滑。

其中，華遠地產曾在年報中說，2014年房地產行業發展增速會有所降低，"我們要有所降低"，結果一季度其凈利潤下滑56%；泛海建設曾在年報預計，樓市將回歸健康發展軌道，但其一季度業績卻有6%的下滑。

"我們對市場形勢，既不盲目樂觀，也不過於悲觀。"信達地產的年報裡，有這麼一句話。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-19/08302735977.shtml

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從集中度來看，大型房企實現金額、面積集中度雙雙提升。金額集中度方面，2013年全年，前10企業從12.76%上升至13.27%，增加瞭0.51個百分點。面積集中度方面，相比2012年，2013年前50企業面積集中度上升最為明顯，增長1.23個百分點。

CRIC研究報告顯示，2013年，規模企業尤其是TOP50房企的銷售業績普遍出現飛躍提升。前50傢房企銷售總額達21355億元，千億房企擴容至7傢，銷售額超500億元房企升至21傢。千億房企銷售額平均1324億元，較2012年同比上漲13.06%。與此同時，共有21傢房企超500億元。

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去年，前50傢房企銷售額超2萬億！日前由CRIC研究中心發佈的《2013年中國房地產企業銷售TO P50》排行榜數據顯示，2013年由於大體量擴張的規模效應顯現，國內大型房企業績普遍超水平增長，千億房企擴容至7傢，銷售額超500億元房企升至21傢。而基於不少房企去年前十個月已經完成全年銷售任務，業內人士相信，在"數錢數到手抽筋"的背景下，開發商幾乎沒有主動降價的可能。

房企去年業績增長勢頭充足，集中度愈加明顯，對於市場意味著什麼？有業內人士分析，由於去年上半年樓市量價齊升，不少房企前十個月已經完成全年銷售任務，在手頭普遍不差錢的背景下，開發商幾乎沒有主動降價的可能。

萬達 1301.1億元

在銷售增長的同時，拿地量也增長明顯。資料顯示，50強房企2013年通過招拍掛新增地塊的建築面積高達1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計5875億元，同比增長57%。50強企業拿地總量占到全國53個重點城市經營性用地成交總量的33%，同比提升7個百分點，其中前10房企拿地量占全國比重更是提升至21%。

2013房企數錢數到手抽筋 2014想說降價不容易

萬科 1740.6億元

CRIC研究中心認為，從2014年的市場大勢來看，成交持穩是大概率事件。房企仍在上演"強者恒強"、"大象起舞"的競爭格局。從趨勢看，今年TOP50門檻有望達到200億元，行業集中度將進一步上升。其次，千億、百億企業將繼續大幅擴容。2014年有望首現雙"兩千億"格局，萬科、綠地將雙雙進入2000億行列，千億俱樂部有望擴容至8-9傢。事實上，截至去年底，超百億元銷售額企業已達73傢，今年有望突破100傢。

20強房企搶下34幅"地王"

2013年千億房企俱樂部擴容至七傢

從樓面價來看，2013年房企拿地平均樓面價3396元/平方米，同比提升35%。其中，根據CRIC監測，20強企業去年共奪得瞭34幅"地王"地塊，而上年僅為16幅。

據羊晚晚報記者觀察，由於沒有業績壓力，有的房企去年底已主動放緩新貨的供應，加上去年以來剛需產品一直保持旺銷的局面，即使"穗六條"對住宅的需求暫時有抑制作用，但兩者相互抵消，廣州住宅市場總體供不應求的局面並無多大改觀。近期記者走訪市場時發現，除瞭一些付款方式折扣和提前認籌優惠等促銷外，廣州樓盤真正降價的並不多。

開發商降價壓力小

房企 2013年銷售額

綠地 1625.3億元

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春節天津樓市成交冷熱不均 2月下半月開盤紮堆

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由於春節假期擠占，預定於2月開盤的13個項目可選擇的時間就集中到瞭下半月。而這個窗口期又正逢藍印政策終結傳言的日子，更增加瞭紮堆開盤的可能性。

據新浪樂居分析，2月13個欲開項目中，市內六區、環城四區各4個，濱海新區和遠郊區縣的數量為2個和3個。值得註意的是，近來相對沉寂的河北區將有兩項目開盤，且同位為北站板塊內，河北區潛在的購房需求巨大。特別是3號線全線貫通後，該線路沿線區域吸引瞭更多購房者關註。

2014年，房地產調控長效機制有望取得實質性進展。

5年前，多數全國性大企業還隻是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有瞭"百城計劃"，或者更宏大的城市進軍規劃。到2013年，歷經上一輪宏觀調控之後，企業又開始重新聚焦，典型如過去以三四線城市為主戰場的恒大，2013年以來也開始佈局一二線城市。2014年，這一趨勢繼續，恒大在上海預計會有多達4個項目面世。

中共十八屆三中全會提出"要加快房地產稅立法並適時推進改革"。這再次宣示，中央推進房地產稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼偉的解讀是：減少房產建設和交易環節稅費，清費立稅，增加房產保有環節的稅收。

養老地產爆發，這是個近幾年一直在發酵的話題，盡管眼下仍看不到真正的爆發點，多數養老地產項目，養老是幌子，圈地才是目的。

個人住房信息系統聯網

首創集團董事長劉曉光預測，在市場分化的現實背景下，地方調控的自主權將增加，樓市調控將更強調針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，對房企而言，眼下多研究房地產市場的發展規律，比研究下一步會出哪樣的調控政策更重要。"在人口結構裡面，通常是'20歲到49歲的年輕勞動力'，以及'35歲到40歲的高儲蓄人口'對房地產的貢獻最大。未來，中國的房地產市場還有很多機會，隻是這些機會因為人口結構的變化而跟以前有所不同。"

預言九房貸壽險

開發商缺錢瞭？不！部分業內人士的觀點是，開發商入股銀行，並非看中關聯銀行的融資便利，事實上，受制於銀監會對於銀行關聯交易的管控，開發商入股銀行後可獲得的融資便利很有限。開發商看重的是，銀行為其上下遊企業做供應鏈融資的業務空間。

房地產稅立法

內容來自sina新聞

按國務院要求，2014年6月底前出臺不動產登記條例，並實施不動產統一登記制度。對於正常的商品房此舉並無影響，原本就屬合規登記；而對於各種灰色房屋，以後會逐步納入正規登記程序，會暴露某些不合規的事實。比如在部分資源型城市，某些大型礦產國企所建的大量房產，皆沒有進行合規登記，就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

中國房地產學會副會長陳國強的觀點是，新一屆中央政府自上任以來，淡化、低調處理房地產，今後的樓市調控不會再刻意突出中央政府在調控中的主導角色，不會再統一發號施令、一刀切，而會突出地方政府在調控中的主體作用和主體責任。

破譯2014年樓市的九個預言開發商重回一二線

預言八

說得很白瞭，開發商是為瞭少幫產業鏈"墊資"，讓銀行代勞。

據不完全統計，目前"涉銀"的房地產上市企業已有約30傢。不出意外，這一趨勢無疑會在2014年得到延續。

預言五

不動產統一登記制度上路

建立和實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是產權管理體制機制的重大改革，2014年重點在於建立統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺。

地產"金融化"

預言六

2013年，萬科、綠地、萬達等巨頭進軍海外，國內開發商的資產配置，出現引人關註的變化。

原計劃去年6月底完成500個城市聯網，最終還是泡湯瞭。這事不僅涉及技術問題，更多的還是人為障礙。

即便阻力重重，此事還會繼續推進，這是一項基礎性工作，國傢必須掌握全國住宅的"傢底"，這也是制定合理的住宅產業政策和房地產調控政策的前提。隨著這一進程的推進，勢必抑制部分灰色的多套房需求，中短期內會有少量出售二手房的行為發生。

預言七

剛剛進入2014年，嬗變仍處進行時。2014年1月8日，綠地宣佈，投資12億英鎊，在英國倫敦開發兩個住宅項目；1月24日，大連萬達集團(廊坊萬達廣場) 董事長王健林和英國首相卡梅倫宣佈，投資20億英鎊至30億英鎊，在英國開展城市改造項目，主要投資萬達具有知識產權的文化旅遊商業綜合項目。

說明白建地貸款苗栗南庄建地貸款點，房產稅繼續推進。由於提出要立法，也即要走人大流程，那麼在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時間。

不過，立法之前，依然可能擴大試點范圍，先試點後立法，這是改革的"常規打法"，2014年推出第二批試點城市的可能性依然較大。

國內開發商紛紛進軍海外，這對國內樓市意味著什麼？自己用腦。

融資成本激增

僅2014年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地產企業發佈海外融資計劃，總額超271億元人民幣。

除瞭融資金額，融資成本也是個值得註意的現象。2013年同期，房地產企業海外發債融資成本，一般在5%左右；而萬科在2013年4月份所發美元債，年利率隻有2.6%。

有投資界人士提醒，海外融資大部分是美元融資，美元兌換成人民幣需要周期，去年做的美元融資，到今年年中以後再融資，用來償還舊債比較合適。

長效調控機制浮現

養老地產爆發

2013年12月24日，保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)對外宣佈長期養老戰略規劃。當天，保利地產董事長宋廣菊對外說，保利地產計劃全產業鏈切入，打造機構養老、社區養老和居傢養老"三位一體"的中國式養老模式，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地，保利地產已有6個養老產業項目在建。

包括萬科、保利、招商、金地、遠洋等在內的品牌房企，目前都涉足瞭養老地產的開發。險資也不甘落後，紛紛在全國范圍內佈局養老地產項目，平安、新華、泰康等保險公司加緊腳步，圈地建設養老社區。

仲量聯行稱，2013年中國企業逐漸在全球房地產市場，尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資，而綠地集團在倫敦的舉動，標志著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底，中國買傢在境外商業地產以及住宅開發項目的投資額超過100億美元，這使得中國2013年的海外房地產投資額較2012年增逾30%。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-03/09062597974.shtml

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萬通探路房地產開發的平臺模式

"後半夜吃肉"的智慧不再奏效

"成功的公司都是平臺模式"

海外的萬通是服務商

9月24日，馮侖西湖論道現場人氣爆棚、浙商雲集，萬通控股董事局主席馮侖、著名主持人梁冬、浙商研究會執行會長王曙光、萬事利集團總裁李建華，展開瞭一場酣暢淋漓的頭腦風暴。從中國經濟、企業戰略、浙商轉型到社會文化，勾勒出一個豐滿的"中國心，世界夢"。

內容來自sina新聞

青春期最大的是自己沒有規則，所以中國面臨的是如何去適應別人的規則，和影響規則制定以更好地容納自己。

平臺模式的好處還在於"不吃虧、不吃力、不負債"，也可以說平臺最重要的是服務，服務就是按摩，平臺模式就是給方方面面按摩舒服。所以它邊際成本遞減，邊際收益遞增，這樣喇叭型的收益模型估值巨大，所以現在馬化騰的市值超過瞭李嘉誠。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-25/13102430907.shtml

萬通中心以14萬方的商務綜合體，聚合LEED金國際甲級寫字樓、企業總部大廈(已售罄)、服務式公寓、=自持頂級酒店、高端商務型商業。並擬配備管傢式專屬服務，並擬建大堂服務臺、咖啡吧、24小時自助銀行、國際會議中心、商務中心24小時服務、約1000平米員工餐廳，構建純粹的商務環境和商業價值鏈。

運河CBD核心雙地鐵上蓋商務地標，150-2000㎡元首級寫字樓。運河CBD開局紅利，10月18日全城首發。

作為一名祖籍浙江，生長於西安，在北京多年的商人，馮侖的血液裡，既有浙商的"誡欺"，又有秦商的"抱樸守中"，又有京城的大氣。

對話嘉賓都認可，多元化、盲目投資、"背著手撒尿不扶"是讓企業失敗的重要因素。而對於健康企業的標準，馮侖給出瞭自己形象的答案：做好人、合規守法，產品和服務好，單一化、專業化，有制約的股權治理結構，調整預期、追求低風險、中速度，高回報，提升能力而非擴大規模......

作為活動的主辦方，杭州萬通中心也在活動中隆重亮相，萬通華東區域副總經理趙駿當場宣佈瞭萬通中心的"元首級寫字樓標準"：LEED金標準、地標標準、地鐵標準高性能寫字樓標準、頂級商務生態系統標準、頂級商業服務標準，構築瞭一個"寫字樓，新元首"的價值系統。

全球化時代改變瞭企業發展路徑和成功模式，對此，馮侖深有洞察。

在大鱷雲集的運河CBD核心，2014年交付的萬通中心將作為首發寫字樓項目，將率先開啟運河CBD的商務格局。

無論美國的蘋果公司，還是中國的阿裡巴巴、騰訊、百度，都是平臺模式，這種商業模式相比傳統的縱向模式，能調動更多的資源，實現企業價值的增長，比如馬雲，他現在開始引導物流業，後面還將引導制造業。

萬通的立體城市，目前還不能被廣泛理解。但正如馬雲所說的"讓天下沒有難做的生意"，立體城市要實現的是"天下沒有難建的城市"。事實上，萬通在立體城市這個平臺上處理的開發和服務，已經超過萬通過去二十年累積的規模。

正在謀求全球戰略的浙商，對於萬通的世界化尤為關註，馮侖以萬通模式為現場浙商提供瞭一種借鑒。

企業的世界夢，背後是中國在全球中的位置。對此，有兩種主流判斷：一種是世界的領導者或者說是參與者，另一種是中國會步日本的後塵，面臨經濟簫條和老齡化。

"彎腰、活兒好、幹凈、被服務"

平臺模式在房地產會開發中會越來越多，萬通的立體城市，經過瞭五年的辛苦，但如今已有質的變化。

馮侖把萬通在新世貿中心打造的兩萬平米的中國中心形象地比喻成"沒有客房的酒店"，這裡有俱樂部、有商務中心、有寫字樓，為紐約的中國企業提供各項服務。租辦公樓做生意的，上面有一個米其林三星的中餐廳，要舉辦活動的，下面有活動中心，要參加社交，有俱樂部提供各項設施，要接見名人政要，可以有過癮的體驗。

萬通在紐約進行的還有出租公寓，是與美國一個大傢族合作經營的。第三項紐約生意是健康住宅。

在馮侖看來，地產商也是服務商，萬通此舉，是為中國去紐約的"朋友們"服務的，無論經商還是居住，或者是追求健康生活。而服務行業的四個最重要的要素：第一是彎腰，彎腰就要謙卑；第二是活兒好，也就是專業化；第三是幹凈，讓服務對象產生信任感；第四是要被服務，尋求合作，體驗別人的服務。

轉型升級中的浙商

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"最重要的是戰勝虛榮心"

因此，對於企業經營，"後半夜吃肉"的低調哲學已經不起作用瞭。在這樣的時代，一切都無法躲藏，躲藏之後被迫暴露的都是醜態。而隻有溝通，露出來的才是"臉蛋"，挺起來的才是"胸"。

在馮侖眼中，浙商會算賬而不小氣、能幹、抱團，外界對浙商的評價特別高。全世界六百萬浙商的經濟總量相當於現在浙江的經濟總量，這在中國是一個特例。

目前是浙商升級轉型的關鍵時期，作為浙商代表的萬事利集團總裁李建華，坦言浙商在此過程中遇到瞭很多問題，請馮侖支招。

馮侖從自身在上世紀90年代的教訓，給出一些心得體會：第一是要有歷史感，心大，挫折就小瞭；第二是要戰勝虛榮心，承認失敗是男人對自己的勇敢。

杭州萬通中心馮侖西湖論道

這就要求企業傢做到"隔壁洞房，自己不要高潮，跟你沒關系。所以，我們強調的是別人進洞房，我們自己打呼嚕。"

馮侖領導下的萬通是 "戰略先導"型公司，"我們每一步現代和未來之間大體上沒有錯過，所以活下來瞭。"

萬通中心：寫字樓新元首

運河CBD商務格局開局者

杭州萬通中心，是全球第三座萬通中心，位於運河CBD核心，上塘路和大關路雙主路黃金十字軸心，擁有規劃中3、5號地鐵線的站點，並且是3號線的上蓋物業。項目周邊國際甲級寫字樓群、五星級酒店、大型SHOPPING MALL和高端住宅環伺。

"中國是成人世界中的青春期小孩"

所以，制造業也應該反思自己是不是要繼續縱向模式？不能面對挑戰，就會成為溫水煮青蛙。

無疑，中國與世界的融合還需要一段時間，但互聯網和信息全球化已經深深影響著我們，全世界的焦慮、成功、失敗都空前地聯系在一起，世界的大事可能變成我們這裡的小事，我們的小事也可能變成別人的大事。

在馮侖的眼中，中國在全球就相當於一個在成人當中的青春期小孩：前面看很嚇人，轉過來看很嚇人，走近一看是小孩。所以，在老牌發達國傢看來，中國有時很可怕，有時覺得在某些方面很好，有些又在預料之外。

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有樓盤已開始認貸不認房開發商積極促銷優惠

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-05/09542933174.shtml

番禺樓盤時代傾城的銷售人員表示，現在符合新政策條件的二次置業客戶就可以按30%交首付購房。碧桂園天璽灣、新福港鼎峰和天河天健上城等銷售人員也表示，即日起按新規執行"首套房貸還清，二套房首付三成"。

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開發商促銷優惠給力

據瞭解，房貸新政的利好在一定程度上促使開發商積極促銷，國慶黃金周期間多個樓盤推出驚喜勁惠吸引購房者出手。如東部黃埔新福港鼎峰驚現凌晨3點排隊搶房；廣東保利董事長餘英於凌晨5點在新浪微博上賣樓；白雲區一樓盤推出"國慶9重禮"優惠活動，包括送15年管理費、車位95折、買商鋪送黃金等，優惠給力，吸引瞭不少市民前來咨詢。

值得一提的是，有些樓盤已開始落實"認貸不認房"的房貸新政，以第一次貸款的利率優惠及首付處理。

專傢稱樓市逐漸復蘇代書二胎代償缺錢急用哪裡借錢

盡管有機構統計國慶前三天廣州全市僅僅網簽成交224套一手房，但有業內人士表示，因此斷言樓市成交慘淡為時尚早，很多人在國慶黃金周期間下定、認購房屋，到瞭黃金周後才正式簽約，因此國慶樓市的成交會逐步顯現。中原地產項目部總經理黃韜表示，在利好政策刺激下，旗下代理的樓盤客流增加50%，成交量也比預期增加20%。

黃韜分析稱，房貸新政對廣州樓市積壓的大戶型消化會有幫助，改善型置業會積極入市，購房需求將逐步釋放。有專傢認為，房貸新政還是給原本沉寂多時的房地產市場註入瞭一針強心劑，由於開發商促銷加上貸款新政，年底和明年初應該是"抄底"的最好時機。

內容來自sina新聞

記者昨日獲悉，最新數據顯示，國慶長假前三天廣州全市網簽224套一手房，相比去年416套同比下降41.65%，均價則達11533元/平方米，同比上升18.95%。但業內人士表示，由於陽光傢緣網簽數據有一定滯後性，部分黃金周的一手房成交暫時未在數據上反映出來。

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Dec 22 Thu 2016 21:00
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??若成交量上漲，資金或重陷緊張

內容來自sina新聞

??公積金好不好貸？

??房貸利率會不會降？

??B

??郭田勇認為，從文件上看，“因地施策、分類指導”意味著政策不應一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產持續過熱的城市可考慮不下調首付比例，同時，銀行亦可根據自身經營狀況靈活調整。

??2013年11月18日，廣州市出臺樓市“穗六條”，重申原有調控政策，提高外地人購房門檻，以及進一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規定，5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭，才能限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。這一政策的出臺，剝奪瞭不少外地人的購房資格，也將部分改善型買傢阻擋在購房門檻外。目前國內大部分城市限購都已松綁，隻有北上廣深幾個大城市尚未解除。

??滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，以他所在公司2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，二手房成交之後不夠2年再賣的比例占50.5%，滿2年但不足5年的比例占11.7%，滿5年的比例占37.8%。可見，如果新政實施，在成交中，至少有一成比例的物業可以得到免營業稅的優惠。

??A

??交通銀行金融研究中心研究員徐博也認為，取消折扣或者繼續下調的可能性都不大，銀行應該會保持現狀。

??在目前的房貸市場上，商業貸款占據絕對主體的地位，公積金貸款占比非常低。對於使用商業貸款的購房者而言，首付門檻降低瞭近一半，這意味著購房者對商業銀行的借款需求也將大幅增加。

??在可能出現的大幅增長的房貸資金需求面前，商業銀行的放貸資金額度並不寬松。一傢國有銀行廣東省分行個貸部負責人在接受南都采訪時表示：“從春節後各傢銀行的放款速度上看，額度並不像外界認為的那麼寬松。”她表示，目前各傢銀行的房貸，比前年要松，但比去年還是稍緊瞭。在放貸額度不寬松的情況下，商業銀行將會甄別客戶資質。優質客戶會得到優先照顧，而劣質客戶可能拿不到貸款。另一方面，購房者拿到貸款等待的時間可能比以往長不少。

??根據他掌握的數據，整個二手市場上起碼有超過35%是屬於滿2年但不足5年的，“因此可以預計，未來一個季度，會有更加多的這類滿2年不足5年的物業出現在二手市場上流通和成交”，他預計，第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平，會比第一季度月均成交量增加36%。第二季度的二手價格會比第一季度升高3%-4%，隻要穗六條能放松，今年下半年的成交均價會比上半年上升8%-10%。

??根據新政，二手樓(普通住宅)成交需要繳營業稅的門檻從5年降為2年，這對於二手市場上2-5年區間那些持盤待賣的業主未嘗不是一劑“雞血”。

??對於商業銀行，房貸資金需求量的增加是一種壓力。目前商業銀行普遍出現存款下滑。在目前存貸比的限制下，存款下滑將會制約可以放貸的資金量。盡管監管部門對存貸比進行瞭調整，但商業銀行依然面臨這種壓力。

??商業銀行放貸資金緊，利率或穩中有升

??以一套房子總價200萬元的買賣為例，房屋交土地房屋二胎利率易已滿2年的“免征營業稅”，即可減少11萬元的營業稅。

??昨日，廣州住房公積金管理中心相關人士表示，目前還沒收到上級部門下發的關於新政的正式文件，具體的細則以及實施時間還不能明確。

??此次房貸新政大幅降低瞭二套房的首付比例的門檻，這讓很多改善性需求的購房者歡欣雀躍，可以更早實現自己的二套房夢想。不過，政策雖然放開瞭，購房者是否能夠如願拿到銀行或公積金中心的貸款，則是一大問題。

??一線城市有壓力，“穗六條”短期難放開

??一傢國有銀行廣東省分行個貸部負責人還表示，目前仍在等待總行具體實施細則，預計廣州以外的廣東其他地區一般跟隨國傢政策進行調整。但廣州地區仍需要看，地方央行是否會出臺針對限貸政策的調整文件。

??如果你有幸能夠拿到房貸，那也別高興過早，因為你可能不得不面對一個較高的房貸利率。據悉，去年由於房貸額度相對寬松，部分銀行隨行就市下調瞭房貸利率，久違的房貸折扣重出江湖，以廣州為例，9.5折已經成為市場主流折扣。

??一傢股份行廣州分行信貸部相關負責人告訴南都記者，如果新增房貸需求量很大，那麼，在可貸資金有限的情況下，銀行自然會提高房貸利率。更重要的是，銀行的資金成本現在比較高。興業銀行首席經濟學傢魯政委告訴南都記者，雖然房貸新政為購房者敞開瞭大門，但是是否能夠從銀行處獲得房貸，商業銀行也有自己基於商業利率的考量。魯政委說，在互聯網金融和金融脫媒的雙重影響下，現在銀行吸收資金成本比較高。比如，以銀行資金的一種資金來源———同業資金為例，同業資金一年期利率都達到5%左右。而目前央行最新的一年期基準利率隻有5.35%。高企的資金成本決定瞭商業銀行對房貸利率不會下降，可能還會有所上升。在魯政委看來，目前高企的資金成本下，商業銀行房貸利率不上浮已經不錯瞭。

??參加昨日央行房貸新政會議的中央財經大學金融學院教授郭田勇對南方都市報記者表示，此次二套房首付下調是房貸政策由非常態向常態的回歸，有利於釋放自住性及改善性購房需求，以改善民生、穩定經濟。

??C

四問房貸新政

二胎房貸彰化二胎年息

??南都記者采訪瞭解到，目前商業銀行存款吸收能力大幅下降，可以放貸的資金也因此受到掣肘。更重要的是，商業銀行受制於資金成本高的壓力，很難給予購房者較低的房貸利率。

??去年下半年，廣州公積金資金緊張，持續多月出現額度遭“秒殺”。廣州住房公積金管理中心目前正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式，緩解公積金貸款資金缺口的問題，但新政出臺的時間仍未能確定。據悉，根據初步的計劃，貼息資金可能會從公積金的增值收益裡的城市廉租住房建設補充資金支付。

??南都記者獲悉，春節前開始，由於廣州樓市成交量持續低迷，公積金貸款申請量已經較去年有所減少，目前提交申請基本就能審批，無需再輪候預受理，額度緊張的壓力已有所放緩。

??但大源按揭公司經理鄭大源認為，昨日公佈的新政或許會帶來樓市交易量的上漲，加上新政對公積金貸款首付比例有所放松，很可能會讓廣州公積金資金陷入新一輪緊張的局面。

??D

??二手樓市會不會火？

??若政策放松，二季度成交量或增四成

??廣州“限購”會不會松綁？

??合富置業市場部經理梁燕明認為，營業稅降低門檻的新政必然會增加購房者入市的信心，之前一些區域的二手樓出現一二手樓價格倒掛的現象與營業稅負重相關，現在單價稅負減少將有望增加二手樓在市場上的吸引力。

??業內幾乎一致認為，國傢房地產調控政策總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場化的調控手段，調控正由過去嚴厲的去泡沫、去杠桿政策轉向尋求更加平衡的供求關系。但由此衍生的問題是，新政之後，下一步棋怎麼走？鎖在廣州頭上的“限外”、“限購”緊箍咒何時解除？

??合富置業市場部市場經理梁燕明也認為，估計短期內一線城市放開限購的可能性不大。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/06505988441864720924808.shtml

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